Mares|Shores
Rechtsprechung, Steuerdoktrin
& Transaktionspraxis.
Unter «Mares Shores» analysiert Rechtsanwalt Fabian Arhelger (Madrid) höchstrichterliche Rechtsprechung, Verwaltungsdoktrin und regulatorische Entwicklungen für deutschsprachige Investoren, Family Offices und Private Clients mit Exposure in Spanien.
Real Decreto-ley 29/2026 und Art. 93 LIRPF («Ley Beckham»): Neuer Stufentarif bis 3 Prozent verschärft spanische Selbstnutzungsbesteuerung für DACH-Eigentümer und «Impatriados»
Mit dem Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) ersetzt der spanische Gesetzgeber ab dem 01.01.2027 den bisherigen Pauschalsatz der fiktiven Nutzungsbesteuerung (imputación de rentas inmobiliarias nach Art. 85.1 LIRPF) für selbstgenutzte Immobilien durch einen progressiven Stufentarif von bis zu 3 Prozent des Katasterwerts (valor catastral). Die Verschärfung trifft nicht nur im DACH-Raum ansässige Eigentümer spanischer Zweitwohnsitze (Deklaration im Modelo 210 nach Art. 24.5 TRLIRNR), sondern über die Verweisungsnorm des Art. 93 LIRPF («Ley Beckham», Modelo 151) auch nach Spanien zugezogene Führungskräfte, Private-Equity-Principals und Unternehmer hinsichtlich ihres dortigen Hauptwohnsitzes (vivienda habitual) – während ein Ausweichen in vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften (entidades patrimoniales) bei Organstellung den Verlust des Sonderregimes riskiert.
«Ley 2/2026» der Comunidad de Madrid: Fast-Track-Umnutzung (Office/Hotel-to-Residential), 20 Prozent BGF-Bonus und Co-Living auf Industrieflächen eröffnen neue Value-Add-Chancen für DACH-Investoren
Mit der Ley 2/2026 (BOE-A-2026-16360) zündet die Comunidad de Madrid die nächste regulatorische Stufe für Real Estate Private Equity und Value-Add-Projektentwickler: Die Novellen der madrilenischen Ley 3/2024 und der Ley 9/2001 (LSCM) erlauben die direkte Umnutzung (cambio de uso) auch von Hotel-Bestandsgebäuden (uso terciario hospedaje) und privaten Dotationsflächen in geförderten Mietwohnungsbau (Build-to-Rent) ohne Bebauungsplanänderung, gewähren bis zu 20 Prozent zusätzliche Geschossfläche (edificabilidad) bei 30 Prozent höherer Wohndichte und öffnen innerstädtische Industriegrundstücke für Co-Living-Konzepte (alojamiento temporal). Gleichzeitig flankieren eine reduzierte Stellplatzpflicht und die Entkopplung der Stromnetzzertifizierung das Financial Modelling – vorausgesetzt, DACH-Investoren steuern die kommunalen Opt-out-Fristen und das Risiko ungewollter DBA-Betriebsstätten präzise.
«Belastungsdeckel» nach Art. 31.Uno des spanischen Vermögensteuergesetzes LIP senkt Vermögen- und Reichensteuer für DACH-Investoren um bis zu 80 Prozent (STS 1372/2025, STS 1402/2025, HAC/652/2026)
Nach Grundsatzentscheidungen des spanischen Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo), der angepassten Doktrin des TEAC und der anschließenden Öffnung der AEAT-Steuerformulare Modelo 714 und Modelo 718 steht die kombinierte 60-Prozent-Belastungsobergrenze aus Einkommen- und Vermögensteuer (Art. 31.Uno LIP) ab sofort auch im Ausland ansässigen Immobilieneigentümern in der beschränkten Steuerpflicht (obligación real) offen. Für Mandanten aus dem DACH-Raum mit ausgeprägten Holding- oder Thesaurierungsstrukturen eröffnet dies eine Reduktion der laufenden spanischen Vermögensteuer (IP) und Reichensteuer (ITSGF) um bis zu 80 Prozent sowie erhebliche Rückforderungspotenziale (nebst Verzugszinsen) für noch nicht verjährte Vorjahre.
