Executive Summary
Mit zwei Grundsatzurteilen des spanischen Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo – «TS») (TS vom 29.10.2025, Az. 1372/2025, STS 4849/2025, REC. 4701/2023 (ECLI:ES:TS:2025:4849) und TS vom 03.11.2025, Az. 1402/2025, STS 4846/2025, REC. 7626/2023 (ECLI:ES:TS:2025:4846)), der in der Folge angepassten Doktrin des Tribunal Económico-Administrativo Central («TEAC») (TEAC vom 18.12.2025, Az. RG 4119/2025, TEAC vom 18.12.2025, Az. RG 5527/2025, TEAC vom 27.01.2026, Az. RG 00/00713/2025 und TEAC vom 27.01.2026, Az. RG 00/08384/2025) sowie der am 28.03.2026 verkündeten Ministerialverordnung Orden HAC/277/2026 (BOE-A-2026-7041) und der am 29.06.2026 verkündeten Ministerialverordnung Orden HAC/652/2026 (BOE-A-2026-14011) ist eine jahrzehntelange Diskriminierung ausländischer Immobilieneigentümer in Spanien beendet worden: Auch nicht-ansässige Steuerpflichtige (sujetos pasivos por obligación real) können nunmehr die 60-Prozent-Belastungsobergrenze (límite de la cuota íntegra) sowohl bei der regulären spanischen Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio – «IP») nach Art. 31.Uno des spanischen Vermögensteuergesetzes (Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio – «LIP») als auch bei der staatlichen Solidaritätssteuer auf große Vermögen alias «Reichensteuer» (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – «ITSGF») nach Art. 3.Doce.1 Ley 38/2022 in Anspruch nehmen und ihre spanische Steuerlast auf Vermögen dadurch um bis zu 80 Prozent reduzieren.
(1.) Dogmatischer Hintergrund: Das Ende der Ungleichbehandlung zwischen unbeschränkter und beschränkter Vermögensteuerpflicht in Spanien (obligación personal vs. obligación real)
Nach dem Wortlaut des Art. 31.Uno LIP darf die reguläre Steuerschuld (cuota íntegra) der spanischen Vermögensteuer zusammen mit den Steuerschulden der spanischen Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – «IRPF») für unbeschränkt Steuerpflichtige (sujetos pasivos sometidos al impuesto por obligación personal) 60 Prozent der Summe der Einkommensteuer-Bemessungsgrundlagen (bases imponibles del IRPF) nicht übersteigen. Wird dieser Schwellenwert überschritten, ist die Vermögensteuer IP bzw. die Reichensteuer ITSGF zwingend bis auf diese Grenze herabzusetzen, wobei die maximale Kürzung auf 80 Prozent der ursprünglichen Vermögensteuerschuld gedeckelt ist (Art. 31.Uno lit. c LIP für die IP; analog unter Addition der Steuerschulden aus ITSGF, IP und Einkommensteuer Art. 3.Doce.1 Ley 38/2022 für die ITSGF).
Sinn und Zweck dieses Mechanismus ist die Wahrung des verfassungsrechtlichen Verbots konfiskatorischer Besteuerung bzw. «Erdrosselungsverbots» (principio de no confiscatoriedad gemäß der spanischen Verfassung, Art. 31.1 CE): Verfügt ein Steuerpflichtiger über hochpreisiges Immobilien- und/oder Beteiligungsvermögen, das jedoch nur geringe laufende steuerpflichtige Einkünfte abwirft, soll verhindert werden, dass die Substanz zur Begleichung der Vermögensteuer veräußert werden muss.
Über Jahrzehnte hinweg verweigerte die spanische Finanzverwaltung (Agencia Estatal de Administración Tributaria – «AEAT»), insbesondere die für Steuerausländer zuständige Oficina Nacional de Gestión Tributaria («ONGT»), in Deutschland, Luxemburg, Österreich, der Schweiz und anderen Staaten ansässigen Eigentümern spanischer Immobilien den Zugang zu dieser Entlastungsvorschrift in der Modalität der beschränkten Steuerpflicht (sog. obligación real, Art. 5.Uno lit. b LIP). Zur Begründung führte die Abogacía del Estado noch bis vor das Tribunal Supremo an, Steuerausländer unterlägen in Spanien nicht der unbeschränkten Einkommensteuerpflicht (IRPF), sondern lediglich der beschränkten Quellenbesteuerung bzw. Nichtresidentensteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – «IRNR»), weshalb es an einer homogenen Vergleichbarkeit der Bemessungsgrundlagen fehle.
Dieser Argumentation hat das Tribunal Supremo mit Entscheidung vom 29.10.2025, Az. STS 4849/2025, REC. 4701/2023 (ECLI:ES:TS:2025:4849) und mit Entscheidung vom 03.11.2025, Az. STS 4846/2025, REC. 7626/2023 (ECLI:ES:TS:2025:4846) unter Bestätigung der vorangegangenen Urteile des Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares nunmehr eine Absage erteilt. Unter Rückgriff auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) zur Kapitalverkehrsfreiheit (Art. 63 AEUV; vgl. u.a. EuGH, Urteil vom 03.09.2014, Rechtssache Europäische Kommission v. Königreich Spanien, Az. C-127/12 (ECLI:EU:C:2014:2130)) stellte das Gericht fest:
«La residencia habitual, según sea en España o fuera de ella, no justifica el diferente trato dado a residentes y no residentes, consistente en que a estos últimos no les sea aplicable el límite de la cuota íntegra previsto en el artículo 31.Uno de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. Esa diferencia de trato es discriminatoria y no está justificada.»
(Deutsch: «Der Umstand, ob der gewöhnliche Aufenthalt in Spanien oder im Ausland begründet ist, rechtfertigt keine Ungleichbehandlung von unbeschränkt und beschränkt Steuerpflichtigen dahingehend, dass Letzteren die in Art. 31.Uno des spanischen Vermögensteuergesetzes vorgesehene Höchstbelastungsgrenze der Steuerschuld (límite de la cuota íntegra) verwehrt bleibt. Eine solche Differenzierung stellt eine ungerechtfertigte Diskriminierung dar.»)
Nachdem das TEAC diese höchstrichterliche Rechtsprechung mit Entscheidungen vom 18.12.2025 (RG 4119/2025 und RG 5527/2025) auf die staatliche Reichensteuer ITSGF sowie am 27.01.2026 (RG 00/00713/2025 und RG 00/08384/2025) auf laufende Erstattungsverfahren zur Vermögensteuer IP übertragen hat, war das spanische Finanzministerium gemäß Art. 239.8 der spanischen Abgabenordnung (Ley 58/2003 General Tributaria – «LGT») gezwungen, auch die elektronischen Steuerformulare anzupassen:
Während die Orden HAC/277/2026 vom 25.03.2026 die bisherige Sperre im AEAT-Modelo 714 (IP) aufhob,
öffnet die am 29.06.2026 im BOE publizierte Orden HAC/652/2026 vom 26.06.2026 für die am 01.07.2026 beginnende Deklarationskampagne auch das AEAT-Modelo 718 (ITSGF) für beschränkt Steuerpflichtige.
| Prüfungsdimension | Bisherige Verwaltungspraxis der AEAT (Vor STS 4849/2025 & 4846/2025) | Neue Rechtslage & Deklarationspraxis 2026 (Nach TS, TEAC & Orden HAC/652/2026) |
|---|---|---|
| Persönlicher Anwendungsbereich des 60-Prozent-Deckels | Strikte Beschränkung auf in Spanien unbeschränkt Steuerpflichtige (sujetos pasivos por obligación personal, Art. 5.Uno lit. a LIP). | Volle Anwendbarkeit auch für im Ausland (z.B. DACH-Raum, Liechtenstein, Luxemburg) ansässige beschränkt Steuerpflichtige (sujetos pasivos por obligación real, Art. 5.Uno lit. b LIP) kraft Kapitalverkehrsfreiheit (Art. 63 AEUV, einschließlich Drittstaaten mit steuerlichem Informationsaustausch wie der Schweiz). |
| Referenzgröße für Einkommen und Einkommensteuer | Ausschließlich spanische Bemessungsgrundlagen (bases imponibles) und Steuerschulden (cuotas íntegras) der spanischen Einkommensteuer (IRPF); mangels IRPF-Veranlagung lief der Deckel für Steuerausländer ins Leere. | Einbeziehung der im Wohnsitzstaat erklärten Welteinkünfte und der dort gezahlten persönlichen Einkommensteuer (analog zur Systematik des spanischen IRPF) unter Berücksichtigung der in Spanien entrichteten Nichtresidentensteuer (IRNR; ohne Doppelzählung im Rahmen der Anrechnung). |
| Maximale Entlastungswirkung | Keine Kürzung möglich; ungeminderte Erhebung der tariflichen Steuerschuld (cuota íntegra) auf das in Spanien belegene Nettovermögen (bis zu 3,5 Prozent p.a.). | Reduktion der spanischen Vermögensteuer IP und der Reichensteuer ITSGF um bis zu 80 Prozent der ursprünglichen Steuerschuld (Mindeststeuer von 20 Prozent gem. Art. 31.Uno lit. c LIP bzw. Art. 3.Doce.1 Ley 38/2022). |
| Umsetzung in der Vermögensteuer (Modelo 714) | Systemseitiger Ausschluss beschränkt Steuerpflichtiger im Formular durch den ausdrücklichen Vorbehalt zugunsten der unbeschränkten Steuerpflicht (obligación personal). | Aufhebung der Beschränkung durch Orden HAC/277/2026 (BOE-A-2026-7041); unmittelbare Geltendmachung des Belastungsdeckels im Rahmen der jährlichen Selbstveranlagung (autoliquidación). |
| Umsetzung in der Reichensteuer (Modelo 718) | Keine Möglichkeit zur Berechnung und Anwendung der kombinierten Belastungsobergrenze (límite de la cuota íntegra) für beschränkt Steuerpflichtige im elektronischen Formular vorgesehen. | Anpassung des Modelo 718 durch Orden HAC/652/2026 (BOE-A-2026-14011) zur Deklarationskampagne ab 01.07.2026: Öffnung der Berechnung der Höchstbelastungsgrenze auch für Steuerpflichtige in der obligación real. |
| Rückwirkung für vergangene Veranlagungsjahre | Systematische Ablehnung von Berichtigungs- und Erstattungsanträgen durch die ONGT sowie die Wirtschaftsverwaltungsgerichte. | Anspruch auf Berichtigung der Selbstveranlagung (rectificación de autoliquidaciones, Art. 120.3 LGT) und Steuerrückerstattung unionsrechtswidrig erhobener Abgaben (devolución de ingresos indebidos, Art. 32.2 LGT) zuzüglich Verzugszinsen (intereses de demora grundsätzlich ab dem Tag der ursprünglichen Zahlung) für alle noch nicht nach Art. 66 LGT verjährten Veranlagungsjahre (Regelverjährung: 4 Jahre). |
(2.) Cross-Border-Implikation: Warum insbesondere DACH-Unternehmer und Family-Office-Strukturen von der neuen Rechtsprechung und Doktrin zur IP/ITSGF profitieren
In meiner grenzüberschreitenden Beratungspraxis zwischen Deutschland, Österreich, der Schweiz, Luxemburg, Liechtenstein und dem Königreich Spanien entfaltet diese Änderung von Rechtsprechung und Verwaltungsdoktrin eine enorme Hebelwirkung für eine ganz spezifische Mandantengruppe: Vermögende Privatpersonen (UHNWI) und Unternehmerfamilien mit dem Profil «Asset-rich, Income-low» auf privater Ebene.
Halten etwa deutsche Private Clients aus dem DACH-Raum hochwertige Immobilien auf den Balearen (z.B. Mallorca, Ibiza), an der Costa del Sol (Marbella) oder (zunehmend) auch in der spanischen Hauptstadt Madrid direkt im Privatvermögen bzw. über vermögensverwaltende Strukturen, die in Spanien nach Art. 5.Uno lit. b LIP bzw. nach Art. 21 Abs. 1 und Abs. 4 des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA-Spanien) (anders als teils noch unter dem Abkommensschutz des Art. 22 DBA Schweiz-Spanien) der beschränkten Vermögensteuerpflicht (obligación real) unterliegen, traf sie die progressive spanische Vermögensteuer IP bzw. die Reichensteuer ITSGF bislang ungebremst (ab EUR 3 Mio. steuerpflichtigem Nettovermögen bzw. unter Berücksichtigung des allgemeinen Freibetrags (mínimo exento) von EUR 700.000 nach Art. 3.Nueve Ley 38/2022 effektiv ab EUR 3,7 Mio. bei der ITSGF in Regionen wie Madrid oder Andalusien; auf den Balearen seit der Erhöhung des Freibetrags durch Ley 12/2023 (BOE-A-2024-1569) ebenfalls ab EUR 3 Mio.).
Gleichzeitig sind die Vermögen vieler dieser Mandanten in ihrem Heimatstaat (etwa in Deutschland, Österreich oder der Schweiz) gesellschaftsrechtlich so strukturiert, dass operative Unternehmensgewinne und Kapitalerträge in einer gewerblichen oder vermögensverwaltenden Holding-GmbH (oder z.B. einer Familienstiftung) thesauriert werden. Auf der steuerlichen Ebene der natürlichen Person – also etwa im deutschen Einkommensteuerbescheid nach dem deutschen Einkommensteuergesetz EStG – werden häufig nur moderate Geschäftsführervergütungen oder bedarfsorientierte Ausschüttungen ausgewiesen.
Wendet man nun nach Maßgabe der neuen Rechtsprechung und geänderten Verwaltungsdoktrin in Spanien unter Verwendung des Modelo 714 bzw. des Modelo 718 den 60-Prozent-Deckel unter Heranziehung der im Wohnsitzstaat der persönlichen Einkommensteuer unterworfenen Bemessungsgrundlage an, übersteigt die Summe aus DACH-Einkommensteuer und spanischer Vermögensteuer häufig die 60-Prozent-Schwelle des persönlichen Jahreseinkommens. Die Rechtsfolge des Art. 31.Uno lit. c LIP tritt dann unmittelbar ein: Die spanische Vermögensteuer IP und die Solidaritätssteuer ITSGF schmelzen auf das gesetzliche Minimum von 20 Prozent der ursprünglichen Steuerschuld zusammen (ergo eine 80-prozentige Steuerreduktion).
(3.) Praxis-Einordnung, Nachweisrisiken und Handlungsoptionen
So erfreulich die Öffnung der Formulare Modelo 714 und Modelo 718 durch das spanische Finanzministerium (Hacienda) ist, so sehr rate ich in der praktischen Umsetzung zur Vorsicht. Wie sowohl das Tribunal Supremo (unter Verweis auf die EU-Amtshilferichtlinie 2011/16/EU (CELEX:32011L0016) und die Informationsaustauschklauseln der Doppelbesteuerungsabkommen) als auch das TEAC in seinen Entscheidungen vom 27.01.2026 (RG 00/00713/2025 und RG 00/08384/2025, dort jeweils unter dem Abschnitt Fundamento de Derecho Octavo) ausdrücklich betonen, trägt der nicht-ansässige Steuerpflichtige die volle Darlegungs- und Beweislast («previa aportación por parte del obligado tributario de la documentación necesaria para la determinación del citado límite») für die Berechnungsparameter seines Wohnsitzstaates.
Konkret müssen zwei Dimensionen bedacht werden:
Rückwirkende Erstattungsanträge (rectificación de autoliquidaciones): Für sämtliche noch nicht nach Art. 66 LGT verjährten Veranlagungszeiträume (vierjährige Verjährungsfrist ab Ende der jeweiligen Einreichungsfrist im Juni/Juli) sollte umgehend geprüft werden, ob durch einen formellen Berichtigungsantrag nach Art. 120.3 LGT i.V.m. Art. 32.2 LGT bei der ONGT bis zu 80 Prozent der gezahlten Impuesto sobre el Patrimonio bzw. Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas zurückgefordert werden können, und zwar zuzüglich gesetzlicher Verzugszinsen (intereses de demora wegen Unionsrechtswidrigkeit grundsätzlich ab dem Tag der ursprünglichen Steuerzahlung). Da die AEAT in der Nachprüfung (ejecución) eine präzise Überleitung des deutschen, österreichischen, schweizerischen oder luxemburgischen Einkommensteuerbescheids (einschließlich etwaiger dem abgeltenden Quellensteuerabzug – wie der deutschen Abgeltungsteuer nach § 32d EStG – unterliegender Kapitalerträge) in die Systematik der spanischen IRPF (base imponible general vs. base imponible del ahorro, Ausschluss unproduktiver Vermögenswerte wie Privatjachten, Kunst oder Schmuck nach Art. 31.Uno lit. b LIP – wobei selbstgenutzte Wohnimmobilien aufgrund der fiktiven Nutzungsbesteuerung nach Art. 24.5 TRLIRNR / Art. 85 LIRPF grundsätzlich als ertragsfähig im Anwendungsbereich des Deckels verbleiben) verlangt, bedarf jeder Antrag einer belastbaren zweisprachigen Dokumentation.
Laufende Veranlagung und Strukturierungsvergleich: Ob die Anwendung des 60-Prozent-Deckels im Direktbesitz künftig vorteilhafter ist als die Zwischenschaltung einer in- oder ausländischen Kapitalgesellschaft, hängt maßgeblich von der Zusammensetzung des Gesamtvermögens, bestehender Schulden (Abzugsfähigkeit von Verbindlichkeiten nach Art. 9.Cuatro LIP) und den Vorgaben des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens mit dem Königreich Spanien ab. Während etwa reine Immobiliengesellschaften mit über 50 Prozent spanischer Immobilienquote nach Art. 5.Uno lit. b LIP vermögensteuerlich durchschlagen, gelten für breit diversifizierte Vehikel oder Gesellschaften mit echter wirtschaftlicher Aktivität nach Art. 4.Ocho LIP abweichende Maßstäbe. Eine pauschale Übernahme ohne Einzelfallprüfung birgt erhebliche Nachprüfungsrisiken seitens der spanischen Finanzverwaltung.
Vertiefende Analysen zur Gesamtarchitektur von Immobilieninvestments und Holdingstrukturen in Spanien finden Sie unter anderem in meinen Executive Briefings, etwa zu den Themen «Ley Beckham» und Doppelbesteuerungsabkommen, Steueroptimierung bei Asset Deals und Share Deals im Rahmen von Immobilientransaktionen in Spanien sowie zur Rolle eines spezialisierten German Desk in Spanien für Real Estate Private Equity, Family Offices und Private Clients.
Über den Autor
Fabian Arhelger ist in Madrid ansässiger deutschsprachiger Rechtsanwalt und spezialisiert auf komplexe Real Estate M&A- und Private-Equity-Transaktionen sowie anwaltliche Asset Protection mit Bezug zum Königreich Spanien. Er besitzt Anwaltszulassungen der RAK Frankfurt am Main (Mitglied Nr. 151334) sowie des Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM Colegiado n.° 141190) und berät mit seiner Kanzlei Mares Legal institutionelle Investoren, Family Offices und anspruchsvolle Privatpersonen.
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Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Erstinformation und stellt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Aufgrund der Komplexität und der ständigen Änderungen von Gesetzeslage, Abkommen, Verwaltungspraxis und Rechtsprechung im spanischen und internationalen Wirtschafts-, Immobilien- und Steuerrecht kann für die Richtigkeit und Vollständigkeit keine Haftung übernommen werden. Für eine Einzelfallberatung wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Fabian Arhelger.
