Data Center Investments in Spanien: Wie Private Equity & Family Offices den KI-Infrastruktur-Boom über Joint Ventures strukturieren und skalieren

In diesem Executive Briefing erfahren Sie:

• Der geopolitische und technologische Shift: Warum institutionelles Kapital massiv in spanische Rechenzentren (Data Centers) umschichtet, wie Spanien durch den KI-Boom zum digitalen Hub Südeuropas aufsteigt und wie auch kleinere Investoren über Co-Investments profitieren können.

• Die typische JV-Architektur in Spanien (PropCo/OpCo): Wie Co-Investoren, finanzierende Banken, Debt Funds, Mezzanine-Kreditgeber und Tech-Betreiber über spanische Equity Joint Ventures unter Nutzung der äußerst flexiblen Rechtsform Sociedad Limitada (SL/SRL) enorme Kapitalbedarfe via strukturierter Finanzierung stemmen und späteren Pattsituationen (Deadlocks) über ein Shareholders' Agreement (Pacto de Socios) nach dem spanischen Kapitalgesellschaftsgesetz (LSC) elegant vertraglich vorbeugen.

• Die Schnittstelle zwischen urbanismo, medioambiente, acceso y conexión: Warum die Legal Due Diligence in der Real Estate M&A "Königsklasse" Data Centers andere Prioritäten setzen muss, wie das öffentliche Bau-,Umwelt- und Energierecht im Königreich Spanien ineinandergreifen und warum ein behördlich abgesegneter Zugang zum spanischen Stromnetz Red Eléctrica de España (REE) maßgeblich den Asset-Wert und die Nachhaltigkeit des Investments determiniert.

• FDI-Screening & UBO-Analyse: Wie internationale Investoren die spanische Investitionskontrolle (Foreign Direct Investment) meistern und was bei Drittstaaten-LPs in Private-Equity-Strukturen zwingend zu beachten ist.

• Steuerliche Strukturierung: Wie Sie den millionenschweren Grundstückserwerb durch die PropCo über die Umsatzsteueroptierung frei von Grunderwerbsteuer und liquiditätsneutral aufsetzen.

(1.) Makroökonomie & PNIEC: Warum DACH-Kapital aktuell massiv in spanische Rechenzentren fließt

Die globale Infrastruktur für digitale Dienstleistungen durchläuft gegenwärtig einen beispiellosen Transformationsprozess, der eine Neuausrichtung internationaler Kapitalströme erzwingt. Angetrieben durch die rasante Adaption von Künstlicher Intelligenz (KI), das exponentielle Wachstum des globalen Datenvolumens und den fortwährenden strukturellen Übergang zu Cloud-Computing-Modellen, steigt der Bedarf an Rechenleistung exponentiell an. In diesem hochdynamischen Umfeld hat sich die Iberische Halbinsel – mit Spanien als zentralem Ankerpunkt – als einer der strategisch wichtigsten Wachstumsmärkte für digitale Infrastruktur in Europa positioniert.

Data Center haben zudem das Potenzial, gerade im stark auf erneuerbare Energien zugeschnittenen spanischen Energiemarkt die Wirtschaftlichkeit von Energieprojekten zu sichern, indem sie Überschussstrom direkt vor Ort aufnehmen, Netzabregelungen (Curtailment) drastisch reduzieren und so die Stabilität von Projektfinanzierungen im Rahmen des PNIEC optimieren.

"Data Centers sind – neben Hotellerie und Energieerzeugung – die Königsklasse des Real Estate M&A hier im Süden Europas. Investoren kaufen dabei keine klassisch-schlichten Quadratmeter, sondern hochkomplexe, betriebsintensive Infrastruktur-Plattformen. Es handelt sich im Kern um ein hochspezialisiertes operatives Geschäftsmodell statt eines reinen Immobilieninvestments, bei dem die Wertschöpfung primär durch Umsetzungskompetenz und Netzanbindung determiniert wird. Wer an dieser Stelle mit herkömmlichen Immobilien-Checklisten anrückt, geht unnötige wirtschaftliche und rechtliche Risiken ein. Die Koordination der korrekten administrativen Wege, der gesicherte Zugang zu Strom und die optimal strukturierte Joint-Venture-Architektur mit Tech-Betreibern und Finanzierungspartnern determinieren den gesamten Business Case und damit die IRR des renditeorientierten Investors."

Hinweis: Zum Thema Hotel-Investments in Spanien finden Sie hier ein spezifisches Executive Briefing.

Für institutionelle Investoren / Private-Equity-Fonds, Family Offices und Infrastrukturentwickler aus der DACH-Region bietet der spanische Markt eine einzigartige Kombination aus fundamentalen Standortvorteilen. Dazu zählen:

• eine exzellente Anbindung an globale Seekabelsysteme,

• ein im europäischen Vergleich außergewöhnlich hoher Anteil an erneuerbaren Energien (insbesondere Wind und Solar) sowie

• die Verfügbarkeit von großflächigen Grundstücken zur Entwicklung von Hyperscale- und Gigafactory-Campussen.

Die Realisierung dieser Potenziale erfordert jedoch die Navigation durch ein hochkomplexes rechtliches und steuerliches Umfeld. Die Strukturierung von Joint Ventures (empresas conjuntas) zum Erwerb, zur Entwicklung und zum Betrieb von Rechenzentren in Spanien verlangt ein tiefgreifendes Verständnis des spanischen Gesellschaftsrechts, der stark regulierten energierechtlichen Netzzugangsverfahren (acceso y conexión) sowie der FDI-Auslandsinvestitionskontrolle nach Art. 7 bis der Ley 19/2003. Da Rechenzentren als kritische Infrastruktur für die Datenverarbeitung und -speicherung (tratamiento o almacenamiento de datos) eingestuft sind, müssen Investoren die jüngste Verlängerung des EU/EFTA-Prüfregimes durch das RDL 1/2025 bis zum 31. Dezember 2026 zwingend in ihrer Transaktions-Timeline berücksichtigen.

Der strukturelle Übergang zu dichten KI-Architekturen (Stichwort: Agentic AI) verändert die physischen Anforderungen an Rechenzentren grundlegend. Neben klassischen Hyperscalern drängen zunehmend spezialisierte Neoscaler / Neoclouds mit GPU-intensiven AI-Workloads in den spanischen Markt. Diese Entwicklung fungiert als massiver Preiskatalysator, erfordert jedoch aufgrund der extremen Leistungsdichte und des Bedarfs an flüssigkeitsbasierten Kühlsystemen hochgradig spezialisierte Investitions- und CapEx-Strukturen.

Bei derartig kapitalintensiven Projektfinanzierungen reicht ein Standard-Gesellschaftsvertrag auf Ebene der Projektgesellschaft (üblicherweise im spanischen Markt in der Rechtsform einer einfachen Kapitalgesellschaft, Sociedad Limitada, kurz S.L., strukturiert) in aller Regel nicht aus. Professionelle Sponsoren nutzen hier in der Regel isolierte Zweckgesellschaften (Single- oder Double-SPV-Strukturen), um Haftungsrisiken abzukapseln und einen Ringfencing-Effekt in Bezug auf das Projektvermögen zu erzielen (Non-Recourse- bzw. Limited-Recourse-Finanzierung).

Vielmehr bedarf es zur Regelung des Innenverhältnisses der Kapitalgeberseite – je nach Architektur der strukturierten Finanzierung – regelmäßig mindestens folgender maßgeschneiderter Dokumente:

• Gesellschaftervereinbarung (pacto de socios), häufig direkt kombiniert mit einer Investitionsvereinbarung (acuerdo de inversión) zur Regelung von Sonderrechten und Exit-Szenarien;

• auf die Transaktionsarchitektur abgestimmter Gesellschaftsvertrag der Projektgesellschaft (estatutos); sowie

• eine nach internationalem LMA-Standard strukturierte Gläubigervereinbarung bzw. Intercreditor Agreement (pacto entre acreedores), das neben der Rangordnung der Fremdkapital- und Mezzanine-Tranchen auch die zwingende vertragliche Subordination aller Gesellschafterdarlehen (préstamos de socios) gegenüber den Senior-Lenders regelt.

Vor allem der Shift hin zu GPU-basierten Rechenzentren zwingt aus anwaltlicher Perspektive dazu, hochflexible Nachschuss- und Cash-Call-Mechanismen (convocatoria de financiación) für kurzfristige Technologie-Upgrades in das Joint-Venture-Vertragswerk zu integrieren. Diese müssen präzise regeln, wie im Falle des Ausfalls eines Partners (Default) der oder die andere(n) Partner die Finanzierung als privilegiertes Gesellschafterdarlehen mit marktüblichen Strafaufschlägen (z.B. Euribor/IRS +300 bps) übernehmen kann/können, um Verwässerungseffekte (antidilución) oder Projektverzögerungen bestmöglich zu adressieren.

Dieser technologische Paradigmenwechsel führt denklogisch unmittelbar zu einer Limitierung der verfügbaren Stromnetzkapazitäten. Die Verfügbarkeit von Strom wird zum primären Entwicklungsrisiko und gleichzeitig zum entscheidenden Werttreiberfür die Projektfinanzierung und die Renditeerwartungen der Kapitalgeber von KI-Rechenzentren.

Die Identifikation, Sicherung und gesellschaftsrechtliche Strukturierung von sog. "Powered Land" bildet das Fundament jeder erfolgreichen Markteintrittsstrategie. Unter "Powered Land" versteht man baureifes Erschließungsland (suelo urbanizado / urbano consolidado), das planungsrechtlich bereits als Industriegebiet (suelo industrial) qualifiziert ist und für das neben den Netzzusagen (acceso y conexión) auch das "Dreigespann" der spanischen Energiegenehmigungen vorliegt:

• die priorisierte administrative Genehmigung(autorización administrativa previa);

• die Baugenehmigung(autorización de construcción); sowie

• die Betriebsgenehmigung(autorización de explotación).

Angesichts von Transaktionspreisen für Powered Land in Spanien, die sich aktuell zwischen 750.000 Euro und 1.250.000 Euro pro MW IT bewegen (Quelle: CBRE, s.u.), ist die bestmögliche Absicherung dieser Meilensteine im JV-Vertrag der entscheidende Hebel für Ihren gesamten Business Case.

Mehr zum Thema Makroökonomie und Standortvorteile Spaniens erfahren Sie u.a. in meinem Executive Briefing mit dem Titel "Geopolitisches Risk Management: Spanien als Sicherer Hafen für DACH-Kapital?".

(2.) Marktdynamik in Spanien: Wo sich die neuen Mega-Hubs für KI-Investitionen etablieren

Der iberische Data-Center-Markt hat sich in den vergangenen Jahren von einem fragmentierten, unternehmensgetriebenen Retail-Markt zu einem europäischen Hub für Hyperscaler und KI-getriebene Produkte gewandelt. Die strukturellen Engpässe und mangelnden Netzkapazitäten in den traditionellen europäischen FLAP-D-Märkten (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin) forcieren derzeit eine klare geografische Diversifizierung des institutionellen Kapitals in Richtung Südwesteuropa. Neben dem Primärmarkt Madrid (prognostiziert auf 1,3 GW IT) etablieren sich Sines (1,1 GW IT) sowie Aragón/Zaragoza (600 MW IT) als die neuen europäischen Mega-Hubs für KI-Infrastruktur (Quelle: CBRE, s.u.).

(2.1.) Regionaler M&A-Wettbewerb: Wo Investoren aktuell bebaubares "Powered Land" und Pipeline-Projekte finden (insb. Madrid, Zaragoza, Barcelona)

Bei der Strukturierung von Grundstückskäufen in Spanien (compraventa de terrenos) ist die planungsrechtliche Klassifikation der entscheidende Filter für institutionelles Kapital. Investoren müssen verstehen, dass suelo urbanizable (Entwicklungsland) unter dem spanischen Bodengesetz (Ley de Suelo) rechtlich und bewertungstechnisch so lange als suelo rural qualifiziert wird, bis die Erschließungsarbeiten vollständig ausgeführt und von der jeweiligen Gemeinde formell abgenommen wurden (recepción de las obras de urbanización). Erst mit dieser Abnahme geht das Grundstück in die Situation des suelo urbanizado über und erlangt die physische Bebaubarkeit.

Die Legal Due Diligence in Spanien muss also zwingend zwischen theoretischen Ankündigungen und belastbarem Baurecht (öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit) trennen.

Obwohl der Markt derzeit mit einer angekündigten Gesamtkapazität von über 10,5 Gigawatt wirbt, befindet sich tatsächlich weniger als die Hälfte dieses Volumens (ca. 4,5 GW) in einem realisierbaren Status.

"Für DACH-Investoren bedeutet diese Erkenntnis in der aktuellen Marktrealität: Der M&A-Wettbewerb fokussiert sich faktisch auf ein Nadelöhr von rund 3,1 GW an Pipeline-Projekten, die den aktuellen operativen Bestand von 1,4 GW in den kommenden Jahren ergänzen sollen. Zur frühzeitigen Sicherung dieser knappen Assets empfiehlt es sich bei jeder Projektanbahnung dringend, eine präzise ausformulierte Absichtserklärung (carta de intenciones) mit einer rechtlich bindenden Exklusivitätsklausel (exclusividad) und Vertraulichkeitsabrede (confidencialidad) abzuschließen. Dieser Approach nimmt das Asset aus dem Markt, bevor Sie als Investor die erheblichen Kosten einer anspruchsvollen Legal Due Diligence im Spannungsfeld von Private M&A und öffentlicher Regulatorik eingehen. Zwar ist die carta de intenciones, also ein Letter of Intent, hinsichtlich der Transaktionsdurchführung nach spanischem Rechtsverständnis im Kern unverbindlich (no vinculante), doch Vorsicht: Nach spanischer Rechtsprechung kann ein böswilliger oder ungerechtfertigter Abbruch der Verhandlungen (ruptura de negociaciones) eine vorvertragliche Schadenersatzpflicht wegen Verletzung des Prinzips von Treu und Glauben (responsabilidad precontractual) begründen."

Die geografische Verteilung dieser Kapazitäten illustriert eine klare Clusterbildung, die vorrangig durch die Verfügbarkeit von Land und Strom bedingt wird (Quelle: CBRE, s.u.):

• Die Hauptstadtregion Madrid fungiert als dominanter Kernmarkt und konzentriert rund 1,3 GW IT des potenziellen Marktvolumens. Die Entwicklung verschiebt sich hierbei zunehmend aus dem flächen- und strombegrenzten urbanen Kerngebiet (Urban Core / Legacy Enterprise Cluster) – wie dem traditionellen Telekommunikations-Cluster "Julián Camarillo" – in periphere, skalierbare Industriegebiete (polígonos industriales). Insbesondere der nördliche Korridor (A1-Achse mit dem etablierten Hyperscale-Hub Alcobendas und San Sebastián de los Reyes) sowie der hochdynamische Ostkorridor (A2-Achse über San Fernando de Henares, Alcalá de Henares und Meco) stehen im Fokus institutioneller Projektentwickler. Diese Regionen bieten signifikanten Netzzugang und physische Erweiterungsflächen, um die Verfügbarkeitszonen (Availability Zones) globaler Cloud-Provider wie AWS, Google, Microsoft und IBM stabil zu skalieren.

• Zaragoza in der Region Aragón entwickelt sich parallel dazu zum primären spanischen Hub für Hyperscaler-Selbstbauten bzw. Self-Builds (proyectos de autoconstrucción) sowie KI-Gigafactories. Mit einer prognostizierten aktiven Pipeline von über 600 MW IT und zusätzlichen spekulativen Ankündigungen von fast 2,5 GW IT profitiert Zaragoza massiv von weitreichenden Industrie- und Erschließungsflächen wie der Logistikplattform PLAZA. Neben günstigen klimatischen Bedingungen für hocheffiziente Kühlkonzepte und der Nähe zu erneuerbaren Energiequellen liegt das entscheidende rechtliche "Ass" für Investoren in der aragonesischen Sondergesetzgebung: Großprojekte können als Plan de Interés General de Aragón ("PIGA") deklariert werden. Dieses raumordnerische Privileg eines PIGA beschleunigt administrative Genehmigungen drastisch und vermeidet langwierige kommunale Genehmigungswege.

• Katalonien mit der Metropole Barcelona ist traditionell ein auf Wholesale- und Retail-Colocation fokussierter Markt, der durch akuten städtebaulichen Raum- und Strommangel geprägt ist. Für großvolumige Neukapazitäten (ca. 281 MW IT potenzielles Gesamtvolumen) wird deshalb aktuell in periphere Wachstumszonen wie den Technologiepark Parc de l’Alba in Cerdanyola del Vallès ausgewichen, wo die Grundstücke maßgeblich über das katalanische Bodeninstitut (Institut Catalán del Sòl – "INCASÒL") vergeben werden. Zudem rückt die Region durch strategische Großprojekte wie das geplante EU-AI-Gigafactory-Projekt in Móra la Nova im Süden Richtung Tarragona verstärkt in den Fokus internationaler Sponsoren.

• Standorte wie Bilbao (País Vasco) und Valencia rücken durch ihre Funktion als Anlandungspunkte für transatlantische und mediterrane Seekabelsysteme (z.B. Marea, Grace Hopper, ORVAL) in den Fokus, erfordern jedoch eine hochspezifische regulatorische Due Diligence. Wer hier Grundstücke in Küstennähe sichert, wird regelmäßig mit komplexen Genehmigungsverfahren konfrontiert. Das spanische Küstengesetz(Ley de Costas) verbietet im gesetzlichen Küstenschutzstreifen (servidumbre de protección), der sich in der Regel über 100 Meter landeinwärts ab der Grenze des staatlichen maritimen öffentlichen Eigentums (Dominio Público Marítimo-Terrestre – "DPMT") erstreckt, jegliche nicht-kompatible Bebauung und knüpft die Verlegung von Seekabel-Trassen an strenge staatliche und regionale Nutzungszulassungen und Konzessionen.

(2.2.) Hyperscaler vs. Neoscaler / Neoclouds: Wie sich Triple-Net-Leasing-Modelle unterscheiden

Ein zentrales Element für das erfolgreiche Underwriting und die Strukturierung von Data-Center-Joint-Ventures ist das präzise Verständnis der Mieterprofile. Der Markt wird derzeit von zwei komplementären, aber um dieselben Stromressourcen konkurrierenden Nachfragegruppen dominiert:

• "Hyperscaler": Die globalen Cloud-Anbieter (wie AWS, Google und Microsoft) prägen den Markt durch ihren Bedarf an massiver Skalierung und ihre Bereitschaft, langfristige, inflationsgeschützte Mietverträge bzw. NNN-Leases mit Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren abzuschließen. Ihre Bonität gilt als erstklassig (Investment-grade), weshalb sie für konservative Fremdkapitalgeber das sicherste Fundament für eine Projektfinanzierung bilden.

• "Neoscaler" / "Neoclouds": Als aggressive neue Akteure treten spezialisierte KI- und GPU-as-a-Service-Provider (wie CoreWeave oder Nebius) auf. Sie zeichnen sich durch ein extremes Bedürfnis nach Markteintrittsgeschwindigkeit (Speed-to-Market) aus und sind bereit, für sofort verfügbare Leistung signifikante Mietprämien gegenüber Hyperscalern zu zahlen. Der Vertragshorizont von "Neoclouds" ist mit 5 bis 10 Jahren jedoch deutlich kürzer als der von "Hyperscalers".

Die vertragliche Ausgestaltung von Triple-Net-Leases für Data Center muss diese gravierenden technischen Unterschiede zwingend reflektieren. Da Rechenzentren-Mietverträge in Spanien rechtlich als arrendamiento para uso distinto del de vivienda unter Art. 3 des Städtischen Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos– "LAU") qualifizieren, profitieren die Parteien von einer nahezu unbeschränkten Vertragsfreiheit gemäß Art. 1255 des spanischen Zivilgesetzbuchs(Código Civil).

"Aus meiner Perspektive als Transaktionsanwalt zwingt diese erfreuliche gesetzliche Dispositivität bei Triple-Net-Mietverhältnissen allerdings dazu, die Allokation von Instandhaltungspflichten, Gewährleistungen und Obsoleszenzrisiken ohne den Schutz gesetzlicher Auffangmechanismen fundiert im Vertragswerk zu regeln, um spätere Unklarheiten zu vermeiden."

Wenn spekulative Neoscaler / Neocloud-Betreiber laut aktuellen Marktdaten signifikante Mietprämien zahlen, erkauft sich die Eigentümergesellschaft (PropCo) dies normalerweise durch massiv veränderte CapEx-Risiken.

Insbesondere die für KI-Server zwingend erforderliche Flüssigkeitskühlung treibt den Kostenanteil mechanischer Anlagen schnell auf ein Drittel der Gesamtbaukosten, während er bei klassisch luftgekühlten Anlagen deutlich moderater ausfällt. In den Mietverträgen und Service Level Agreements (SLAs) müssen diese verschobenen Instandhaltungs- und Obsoleszenzrisiken zwingend über harte Haftungsfreistellungen (Indemnities) allokiert werden.

Für Entwickler und Investoren bedeutet dies eine differenzierte Risiko-Rendite-Abwägung: Hyperscaler bringen langfristige Stabilität und minimiertes Mietausfallrisiko (low landlord risk), während Neoclouds als Pricing-Katalysator wirken.

"Marktbeobachtungen der Researcher von CBRE zeigen, dass solche spekulativen Akteure innerhalb nur eines Jahres Verträge über bis zu 500 Megawatt auf der Iberischen Halbinsel unterzeichnet haben. Aus meiner Sicht als Transaktionsanwalt bedeutet dies: Mietverträge (Triple-Net-/NNN-Leases) müssen nun auf Mieter zugeschnitten werden, die zwar rasant skalieren, aber nicht zwingend Track Record bzw. das Investment-Grade-Rating etablierter Hyperscaler aufweisen. Das schlägt denklogisch auch auf die zugrundeliegenden Finanzierungsverträge, die enthaltenen Financial Covenants und Default-Mechanismen durch."

Aufgrund kürzerer Vertragslaufzeiten von typischerweise 5 bis 10 Jahren und des Risikos einer schnellen technologischen Obsoleszenz der GPUs finanzieren Banken Neocloud-Modelle erfahrungsgemäß nicht mehr über klassische Real-Estate-Tenors. Finanzierende Institute, Junior Lenders sowie Mezzanine- und Debt-Funds strukturieren die Kreditvergabe für Data-Center-Projekte im spanischen Markt heute stattdessen streng entlang von vier Kernprinzipien:

• Bonität und Kreditqualität der zugrundeliegenden Neocloud-Mietverträge;

• Begrenzung der Kreditlaufzeit auf den jeweils kürzeren Zeitraum aus Vertragslaufzeit und physischer/ökonomischer GPU-Lebensdauer;

• Absicherung des verbleibenden Restwerts der physischen Infrastruktur; sowie

• dem nachgewiesenen, garantierten Zugriff des Mieters auf die neuesten GPU-Generationen durch strategische Partnerschaften mit Chipherstellern.

(2.3.) Yield Compression & Bewertung: Wie sich Data Centers in Spanien im aktuellen Markt positionieren

Die anhaltende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt dazu, dass sich die Anlagestrategien internationaler Investoren zunehmend entlang der Risikokurve verschieben. Da operativ stabilisierte Bestandsobjekte (activos en rentabilidad) auf dem spanischen Markt kaum verfügbar sind, fokussieren sich Investoren vermehrt auf spekulative Projektentwicklungen (Speculative Developments), strukturierte Vorwärtsfinanzierungen bzw. Forward Fundings (compraventa de cosa futura) sowie strategische Equity Joint Ventures im Bereich der Frühphasenentwicklung.

Aus Sicht der Projektfinanzierung bieten spanische Grundstücke derzeit einen massiven Arbitrage-Effekt, der die Risikomargen der Senior- und Junior Lenders (Banken, Debt Funds, andere Alternative Investors) abfedert.

"Der immense Bewertungsunterschied beim Grundstückserwerb bietet laut aktuellem Research von CBRE einen klaren Arbitrage-Vorteil: Während Investoren in Frankfurt oder London für netzangeschlossene Flächen teilweise deutlich über 2 Millionen Euro pro Megawatt IT einkalkulieren müssen, lassen sich vergleichbare Areale auf der Iberischen Halbinsel oftmals noch für rund die Hälfte dieses Wertes (zwischen 750.000 Euro und 1,25 Mio. Euro) sichern. Dies bedeutet eine wesentlich geringere initiale Eigenkapitalbindung. Kombiniert mit Spitzenrenditen für stabilisierte Hyperscaler-Assets, die aktuell bei 5,50 bis 6,25 Prozent liegen, und Entwicklungsrenditen (Development Yields) von 7,50 bis 8,50 Prozent, verzeichnen wir im südeuropäischen Markt eine zunehmende Renditekompression (Yield Compression), die das historische Delta zu den FLAP-Märkten zusehends verringert."

Im Segment der M&A-Transaktionen von Betreiberplattformen werden Core-EBITDA-Multiples von 20x bis über 30x aufgerufen. Diese Premium-Bewertungen sind jedoch hochgradig sensitiv bezüglich der Visibilität der vertraglich gesicherten Pipeline, der Restlaufzeit der NNN-Leases (idealerweise 10 bis 15 Jahre) und dem behördlich garantierten Netzzugang.

Für institutionelle Investoren und finanzierende Banken ist bei der Due Diligence entscheidend, dass traditionelle Bewertungsverfahren den tatsächlichen Wert von Compute-Infrastrukturen oft nicht vollumfänglich abbilden.

So ist die streng regulierte spanische Bewertung nach der Orden ECO/805/2003 zwar für die Ermittlung des Beleihungswerts (Mortgage Lending Value) bei spanischen Bankenfinanzierungen zwingend vorgeschrieben, basiert jedoch auf einem historisch-konservativen Ansatz (dem nachhaltigen jährlichen Nettoertrag bzw. den Ingresos Líquidos Anuales Equivalentes Sostenibles – "ILAES"), der spekulative Markt- und Technologiefaktoren explizit ausschließt. Auf der anderen Seite scheitern auch Bewertungsgutachten nach dem RICS Red Book regelmäßig daran, den immensen Wert von Compute-Hardware oder GPUs auf Plattformebene zu erfassen.

In der Praxis variieren die anwendbaren Bewertungsmethoden daher je nach Entwicklungsstadium des Assets: Während Rohbauland (Raw Land) typischerweise über das dynamische Residualwertverfahren (método residual dinámico) bewertet wird, erfolgt die Bewertung von im Bau befindlichen Objekten auf Basis des investierten Kapitals (Invested Capital) und von operativen Rechenzentren über die Ertragswertmethode (capitalización directa) oder das DCF-/Discounted-Cashflow-Verfahren (descuento de flujos de caja). Der Trend verschiebt sich dabei von einer klassischen immobilienfokussierten Betrachtung (Pure Real Estate Play) hin zu einem operativen Unternehmensansatz (Operating Business Approach), bei dem die Vertragskonstruktion und das Bonitätsprofil der Mieter (Tenant Credit Profile) die wesentlichen Werttreiber darstellen.

(3.) Joint Venture Strukturierung: Wie die typischen PropCo/OpCo-Modelle für Data-Center-Projektfinanzierungen in Spanien funktionieren

Der kapitalintensive Charakter von Data-Center-Projekten sowie die Notwendigkeit lokaler Marktexpertise machen das klassische Equity Joint Venture zum bevorzugten Vehikel für ausländische Investoren beim Markteintritt in Spanien. Hierbei trifft in der Regel institutionelles Kapital aus dem DACH-Raum auf lokales Entwickler-Know-how.

Aus gesellschaftsrechtlicher und bilanzieller Sicht (PGC NECA 13ª und NOFCAC) werden diese partnerschaftlichen Strukturen in Spanien typischerweise als echtes negocio conjunto ausgestaltet, was zwingend die Gründung einer eigenständigen Projektgesellschaft als separates Zweckbündnis (vehículo separado) unter gemeinsamer Führung (control conjunto) erfordert.

(3.1.) Risikokapselung und Strukturoptimierung: Warum Eigentümergesellschaft (PropCo) und Betreibergesellschaft (OpCo) separate Entities sein sollten

Eine essenzielle Strategie zur steuerlichen und rechtlichen Optimierung ist die gesellschaftsrechtliche Trennung des Projekts in eine Eigentümergesellschaft (Property Company oder kurz "PropCo") und eine Betreibergesellschaft (Operating Company oder kurz "OpCo").

Beide Gesellschaften werden typischerweise als rechtlich eigenständige Zweckgesellschaften (SPVs) strukturiert, was den Gesellschaftern (Sponsoren) erlaubt, Risiken und Haftung strikt auf Projektebene zu isolieren und zu "kapseln" (aislar y encapsular la responsabilidad).

• Funktion der PropCo: Sie erwirbt das physische Erschließungsland, hält die städtebaulichen Lizenzen (licencias urbanísticas), sichert sich als Rechtsträgerin die essenziellen energierechtlichen Netzzugangsgenehmigungen (derechos de acceso y conexión) und tritt rechtlich als Bauherrin (promotora / autopromotora) gemäß der Ley de Ordenación de la Edificación ("LOE") auf. Sie errichtet die physische Gebäudehülle ("Core & Shell") und vermietet diese über einen langfristigen, als arrendamiento para uso distinto del de vivienda qualifizierten Gewerbemietvertrag an die OpCo. Das Risikoprofil der PropCo entspricht somit einem klassischen, durch reale Vermögenswerte gedeckten Infrastrukturinvestment. Um die während der Bauphase anfallende, massive Vorsteuerbelastung (IVA soportado) nicht über Monate hinweg vorzufinanzieren, sollte die PropCo zwingend im spanischen Register für monatliche Umsatzsteuererstattung (Régimen de Devolución Mensual del IVA – "REDEME") registriert werden.

• Funktion der OpCo: Sie verantwortet die wertintensiven Investitionen in die hochkomplexe technische Gebäudeausrüstung (Fit-out, flüssigkeitsbasierte Kühlsysteme, unterbrechungsfreie Stromversorgung (UPS)). Als aktive Betreibergesellschaft (operador) verantwortet sie den operativen Rechenzentrumsbetrieb, schließt die Service Level Agreements (SLAs) sowie die Gewerbemietverträge mit den Endmietern (d.h. dem Hyperscaler oder dem Neoscaler / den Neoclouds) ab und trägt das fundamentale technologische Obsoleszenzrisiko. Da die von der OpCo erbrachten IT-Dienstleistungen vollumfänglich der spanischen Umsatzsteuer (IVA) unterliegen, ist das Recht auf vollständigen Vorsteuerabzug (deducción de las cuotas de IVA soportado) auf die von der PropCo erhobene Miete steuerlich grundsätzlich abgebildet.

Aus steuerlicher Sicht stellen die Leistungs- und Mietbeziehungen zwischen PropCo und OpCo im Rahmen des spanischen Körperschaftsteuerrechts (Ley del Impuesto sobre Sociedades – "LIS") eine klassische Transaktion zwischen nahestehenden Personen (operación vinculada) dar.

Die Mietverträge müssen daher zwingend dem körperschaftsteuerlichen Fremdvergleichsgrundsatz (principio de plena competencia / valor de mercado) entsprechen. Eine signifikante unzulässige Abweichung berechtigt die spanische Steuerbehörde (Agencia Estatal de Administración Tributaria – "AEAT") grundsätzlich zur Durchführung eines bilateralen Anpassungsverfahrens (ajuste primario y secundario). Im Falle einer überhöhten Miete wird die Differenz als verdeckte Gewinnausschüttung (distribución encubierta de beneficios) eingestuft, was die steuerliche Abziehbarkeit auf OpCo-Ebene akut gefährdet.

Um diese drakonische Rechtsfolge (sowie etwaige Quellensteuerpflichten auf Scheindividenden) zu vermeiden, sollten Sponsoren zwingend eine vertragliche Vereinbarung zur Vermögensrückführung (restitución patrimonial) gemäß Art. 18.11 LIS in Verbindung mit dem zugehörigen Reglamento (Art. 20 RIS) implementieren, die eine steuerfreie Rückzahlung der Differenz vor Bestandskraft des Steuerbescheids ermöglicht.

Der Mietvertrag wird vor diesem Hintergrund üblicherweise als nettokaltes Triple-Net-Lease (arrendamiento neto triple) aufgesetzt: Die OpCo verpflichtet sich darin, sämtliche laufenden Kosten wie die lokale Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – "IBI"), Versicherungsprämien sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten direkt zu tragen, um die Ertragsströme der PropCo stabil und prognostizierbar zu halten.

Bei dieser Strukturierung muss jedoch eine kritische umsatzsteuerliche Klippe umschifft werden: Nach Art. 78 des spanischen Umsatzsteuergesetzes (Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido – "LIVA") gelten sämtliche vom Mieter übernommenen oder an ihn weitergegebenen Eigentümerlasten (gastos repercutidos) als zusätzliches Entgelt (mayor importe de la contraprestación). Diese Beträge müssen zwingend in die umsatzsteuerliche Bemessungsgrundlage (base imponible) der monatlichen Mietrechnungen der PropCo einbezogen und mit dem Regelsatz von 21 Prozent spanischer Umsatzsteuer (IVA) belegt werden.

Gleichzeitig erlaubt diese duale Struktur aus PropCo und OpCo eine hochgradig differenzierte Finanzierungsstruktur (estructura de financiación):

• Der Asset-Erwerb durch die PropCo kann durch traditionelle, erstrangig besicherte Immobilien- und Projektfinanzierungen (Senior Debt) zu deutlich günstigeren Margen gehebelt werden. Die Bankenseite erhält hierbei ein umfassendes Sicherheitenpaket (paquete de garantías completo), das typischerweise aus einer erstrangigen Hypothek (hipoteca) auf das Grundstück, einer Verpfändung der Gesellschaftsanteile an der SPV (prenda de participaciones), einer Verpfändung der Mietforderungen aus dem Triple-Net-Lease (prenda de derechos de crédito / rentas) sowie direkten Vereinbarungen (acuerdos directos) mit den EPC- und O&M-Vertragspartnern besteht. Letztere gewähren den Banken bei einem Zahlungsausfall wertvolle Selbsteintrittsrechte (Step-in Rights), um das Projekt im Krisenfall zu übernehmen und die Fertigstellung sowie den operativen Betrieb des Rechenzentrums direkt abzusichern.

• Die OpCo hingegen, deren wertintensive Wirtschaftsgüter (d.h. IT-Hardware und Kühlanlagen) einer schnellen technologischen Alterung unterliegen, finanziert sich flexibler über teureres Mezzanine-Kapital, Venture Debt oder spezialisierte Private-Credit-Linien (Private Debt). Diese werden über eine nach LMA-Standard strukturierte Gläubigervereinbarung (Intercreditor Agreement) sowie eine strikte strukturelle und vertragliche Subordination eng auf den Lebenszyklus der technischen Anlagen und die Cash-Waterfall-Regelungen des Gesamtprojekts abgestimmt.

(3.2.) "Pacto de Socios": Was unbedingt in einer spanischen Joint-Venture-Gesellschaftervereinbarung adressiert werden sollte

In Spanien wird für das Joint-Venture-Vehikel nahezu ausschließlich die Rechtsform der Sociedad de Responsabilidad Limitada ("S.L." oder auch "SRL") gewählt, da sie sich – ähnlich der deutschen GmbH – im spanischen Transaktionsgeschäft als das mit Abstand flexibelste, kosteneffizienteste und am häufigsten genutzte Vehikel etabliert hat. Seit Inkrafttreten der wegweisenden Reform durch das Gesetz 18/2022 (Ley Crea y Crece) kann eine S.L. in Spanien mit einem symbolischen Mindestkapital von nur einem Euro gegründet werden, wobei ein gesetzliches Sonderhaftungsregime die Gläubiger schützt, bis die historische Schwelle von 3.000 Euro durch thesaurierte Rücklagen erreicht ist.

Das spanische Kapitalgesellschaftsgesetz (Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital – "LSC") räumt den Gesellschaftern bei der internen Organisation weitreichende Gestaltungsfreiheiten ein.

Neben der Gründungsurkunde (escritura de constitución) mit der formalen Satzung (estatutos sociales), die zwingend notariell beurkundet und im spanischen Handelsregister (Registro Mercantil – "RM") publiziert werden muss, bildet eine vertrauliche Gesellschaftervereinbarung (pacto de socios / pacto parasocial) das rechtliche Korsett für die Rechtsbeziehungen zwischen den Gesellschaftern.

"Insoweit deckt sich also die spanische Marktpraxis mit dem dokumentarischen Marktstandard beispielsweise in Deutschland, wo ebenfalls der Fokus auf dem GmbH-Gesellschaftsvertrag (Satzung) einerseits und einer flankierenden, geheimen Gesellschaftervereinbarung (Shareholders' Agreement) andererseits liegt. In der Praxis muss sichergestellt werden, dass Satzung, Gesellschaftervereinbarung und etwaige Annexdokumente wie eine Geschäftsordnung für die Geschäftsführung oder Side Letters nahtlos ineinandergreifen. Ein bewährter Kniff in der spanischen Gestaltungspraxis – ausdrücklich gebilligt durch die Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP Resol. 26-06-2018, BOE-A-2018-9615) – besteht darin, die Pflicht zur Einhaltung des Pacto de Socios als formelle Nebenverpflichtung (prestación accesoria) direkt in den statutarischen estatutos sociales zu verankern. Ein Verstoß gegen das eigentlich abseits des Gesellschaftsvertrages geschlossene Shareholders' Agreement bzw. Joint Venture Agreement wird damit zu einer handfesten Satzungsverletzung, die im Ernstfall den Ausschluss (exclusión) des vertragsbrüchigen Partners aus der Joint-Venture-S.L. ermöglichen kann."

Und so liegt auch im Falle einer spanischen Gesellschaftervereinbarung (pacto de socios) die fundamentale Besonderheit in ihrem extra-statutarischen Charakter (carácter extraestatutario): Gemäß Art. 29 LSC entfalten Vereinbarungen, die außerhalb der Satzung zwischen den Partnern getroffen werden und nicht in die formale Satzung eingeflossen sind, gegenüber der Gesellschaft grundsätzlich keinerlei Wirkung (inoponibles frente a la sociedad). Sie entfalten jedoch eine vollumfängliche, vertraglich einklagbare Bindungswirkung im reinen Innenverhältnis zwischen den Gesellschaftern als Vertragsparteien (eficacia plena inter partes).

Doch Vorsicht: Die spanische Rechtsprechung (u.a. das wichtige Urteil des Tribunal Supremo (TS) vom 25.02.2016, Az. REC 2363/2013, ECLI:ES:TS:2016:659) durchbricht diese Inoponibilität bei sogenannten omnilateralen Verträgen (pacto omnilateral) – also Vereinbarungen, die von ausnahmslos allen Gesellschaftern unterzeichnet wurden. Stimmberechtigte, die in der Hauptversammlung entgegen ihren klaren Verpflichtungen aus dem Pacto de Socios votieren, handeln treuwidrig und rechtsmissbräuchlich (mala fe / abuso de derecho). Über die Einrede der Arglist (exceptio doli) können solche treuwidrig zustande gekommenen Beschlüsse gerichtlich angefochten und für nichtig erklärt werden.

Im Kontext der fortschreitenden Digitalisierung von Gesellschaftsstrukturen regelt das LSC in den Artikeln 11bis, 11ter und 11quáter strenge Transparenz- und Publizitätsvoraussetzungen für die Website der Gesellschaft. Für eine S.L. ist die Einrichtung einer solchen korporativen Website zwar grundsätzlich freiwillig (facultativo). Entscheiden sich die Gesellschafter des Equity Joint Venture jedoch für diesen Schritt, muss der Erstellungsbeschluss der Hauptversammlung zwingend im Handelsregister (Registro Mercantil) eingetragen und kostenfrei im Boletín Oficial del Registro Mercantil ("BORME") veröffentlicht werden. Bis zu dieser BORME-Veröffentlichung entfalten sämtliche auf der Website veröffentlichten Inserate keinerlei rechtliche Wirkung.

Gemäß Art. 11ter LSC trägt die Gesellschaft im Streitfall die vollständige Beweislast (carga de la prueba) für die ordnungsgemäße und fristgerechte Veröffentlichung gesellschaftsrechtlicher Dokumente (etwa Hauptversammlungs-Einladungen) auf ihrer Website. Hierbei muss die Joint-Venture-Gesellschaft die IT-Sicherheit (seguridad) und die Authentizität (autenticidad) der Dokumente sowie einen dauerhaften, kostenlosen und barrierefreien Zugang mit der Möglichkeit des Downloads und Ausdrucks garantieren (acceso gratuito con posibilidad de descarga e impresión).

Für DACH-Investoren ist es unerlässlich, den Pacto de Socios vollumfänglich zu prüfen und bis ins kleinste Detail auszuverhandeln. Denn dieses zentrale Vertragswerk regelt insbesondere:

• die Corporate-Governance-Struktur und Kräfteverhältnisse;

• etwaige Nachschusspflichten der Gesellschafter (convocatorias de financiación), die im Falle eines Cash Calls über Gesellschafterdarlehen (préstamos de socios) zu vordefinierten Konditionen abgewickelt werden; hierbei regelt das Joint-Venture-Vertragswerk präzise den Default-Fall: Scheitert ein Partner am Funding Call, kann der andere Partner die Tranche als prioritäres Darlehen mit einem vertraglichen Strafaufschlag (sog. Default Premium, in der Praxis oft Euribor/IRS +300 Basispunkte oder ein fixer Aufschlag von 3 Prozent) einbringen;

• die qualifizierten Zustimmungsvorbehalte (mayorías reforzadas bzw. materias reservadas) für kritische Geschäftsentscheidungen; sowie

• Krisenmechanismen zur Auflösung von Deadlocks in der Gesellschafterversammlung (dazu im Detail im nachfolgenden Abschnitt 3.3).

Bei Joint Ventures im Data-Center-Bereich betreffen typische Consent Matters (materias reservadas):

• den Abschluss von langfristigen Stromabnahmeverträgen (Power Purchase Agreements – "PPAs"), deren Bankfähigkeit (Bankability) maßgeblich von der Bonität des Abnehmers und vertraglichen Substitutionsmechanismen bei Bauverzögerungen abhängt;

• die Vergabe von Generalunternehmerverträgen (EPC-Contracts);

• den Verkauf oder die Belastung von netzseitig gesichertem Bauland (Powered Land) oder sonstigen Vermögenswerten, die als "aktive Vermögenswerte" (activos esenciales) im Sinne von Art. 160.f) LSC qualifizieren; überschreitet das Transaktionsvolumen 25 Prozent der Bilanzsumme des letzten geprüften Jahresabschlusses, ist zwingend ein Beschluss der Hauptversammlung der S.L. (Junta General) erforderlich; der Pacto de Socios muss daher eine strikte Abstimmungsdisziplin (disciplina de voto) der JV-Partner zur Absicherung dieser gesetzlichen Pflicht vorschreiben;

• Geschäftsführungsmaßnahmen über vordefinierten Schwellenwerten (z.B. sonstige Verträge, Kreditaufnahmen); sowie

• sonstige Verfügungen über wesentliche Betriebsteile oder operative Entscheidungen, welche das Geschäftsmodell der OpCo signifikant beeinträchtigen können.

Schließlich sichert ein gut ausgearbeiteter Pacto de Socios komplexe Austrittsszenarien und Desinvestitionsmechanismen (mecanismos de desinversión), insbesondere durch vertragliche Mitverkaufsrechte bzw. Tag-along Rights(derecho de acompañamiento) und Mitverkaufspflichten bzw. Drag-along Rights(derecho de arrastre).

"Gerade für DACH-Investoren ist an dieser Stelle die Best Practice: Um eine stärkere Bindungswirkung auch gegenüber Dritten zu erzielen, empfehle ich, Drag-along- und Tag-along-Klauseln (derecho de arrastre / acompañamiento) nicht nur schuldrechtlich im Pacto de Socios, sondern organschaftlich direkt in der Satzung (estatutos) der Joint-Venture-S.L. zu verankern. Die spanische Registerpraxis (vgl. DGRN/DGSJFP, Resol. 30-7-18, BOE-A-2018-12557 sowie Resol. 4-12-17, BOE-A-2017-15636) lässt dies ausdrücklich zu; allerdings erfordert die erstmalige statutarische Einführung z.B. eines Drag-along zwingend das individuelle Einverständnis aller Gesellschafter (consentimiento individual de todos los socios), da eine solche Klausel massiv in die Eigentümerrechte der Gesellschafter eingreift."

(3.3.) Deadlock in 50/50 Joint Ventures: Wie Texas Shoot-out, Russian Roulette und MASC-Lösungen funktionieren

Ein zentrales Element jedes Data-Center-Joint-Ventures ist die präventive vertragliche Adressierung von Pattsituationen (situaciones de punto muerto).

Da Joint Ventures im spanischen Markt häufig als 50/50-Partnerschaften strukturiert sind oder Minderheitsgesellschafter weitreichende Vetorechte einfordern, führt ein Deadlock auf Ebene der Geschäftsführung bzw. des Board of Directors (Consejo de Administración) oder in der Gesellschafterversammlung bzw. dem Shareholders' Meeting (Junta General de Socios) in der Praxis häufig zu schwerwiegenden operativen Lähmungen.

In der zeitkritischen Entwicklungs- und Bauphase eines Rechenzentrums kann ein solcher Deadlock den Verlust mühsam gesicherter Netzzugangsgenehmigungen, öffentlich-rechtlicher Lizenzen und/oder Finanzierungszusagen bedeuten und den gesamten Business Case noch vor dem Going-Live massiv gefährden.

Das spanische Kapitalgesellschaftsgesetz LSC schreibt Deadlock-Klauseln zwar nicht explizit vor. Doch das Fehlen vertraglicher Lösungsmechanismen würde im Blockadefall unweigerlich in die gesetzliche Auflösung führen: Gemäß Art. 363.1.d) LSC ist die Gesellschaft gerichtlich aufzulösen, wenn eine dauerhafte Lähmung der Gesellschaftsorgane vorliegt (paralización de los órganos sociales de modo que resulte imposible su funcionamiento). Nach ständiger Rechtsprechung des Tribunal Supremo (TS) reicht bloßer persönlicher Streit oder Hostilität unter den Gesellschaftern hierfür allerdings nicht aus; der Blockadezustand muss manifestiert, dauerhaft und unüberwindbar sein und die Beschlussfassung in der Junta General oder dem Consejo de Administración blockieren.

Entsprechend der international gelebten M&A-Praxis haben sich hierfür auch in der spanischen Jurisdiktion insbesondere die folgenden, spezifischen Ausstiegs- und Beilegungsmechanismen etabliert (mecanismos de desinversión o salida):

• Russian Roulette (Russisches Roulette): Diese im spanischen Transaktionsgeschäft als cláusula de ruleta rusa oder cláusula de outlock anerkannte Klausel erlaubt es einem Gesellschafter, dem anderen Partner ein bindendes Kaufangebot für dessen Anteile zu unterbreiten. Der Adressat hat dann ein Wahlrecht: Entweder er verkauft seine eigenen Anteile zu den gebotenen Konditionen oder er muss die Anteile des anbietenden Partners zu exakt denselben Konditionen erwerben. Dies zwingt den Initiator – jedenfalls in der Theorie – zur Nennung eines fairen (Markt-) Werts.

• Texas Shoot-out: Bei diesem Auktionsverfahren (in Spanien auch als licitación privada bezeichnet) geben die Parteien verdeckte Gebote für die Anteile der jeweils anderen Partei ab. In der spanischen Praxis wird dies meist über ein Verfahren mit verschlossenen Umschlägen (sobre cerrado) vor einem spanischen Notar (notario) abgewickelt. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag und muss die Anteile der unterlegenen Partei zwingend zum gebotenen Preis übernehmen.

• Kauf- und Verkaufsoptionen (Put/Call-Options): Diese dienen als effektive Instrumente der vertraglichen Selbsthilfe (mecanismos de autotutela). Ein Gesellschafter erhält das Recht, im Falle eines schwerwiegenden Vertragsverstoßes (incumplimiento) des Partners die Put-Option (opción de venta) oder die Call-Option (opción de compra) auszuüben. Zur Absicherung und Abschreckung werden diese oft mit Strafpreisen (precios disuasorios) versehen: die Put-Option über dem Verkehrswert, die Call-Option darunter. Um im Streitfall belastbar zu sein und Bereicherungsverbote zu wahren, muss das Preisfindungsverfahren an einen objektiven Bewertungsmaßstab durch einen unabhängigen Experten (experto independiente) gekoppelt werden, der den realen Verkehrswert (valor real / valor razonable) testiert.

• Chairperson Casting Vote: Die Satzung kann dem Vorsitzenden des Board of Directors (Consejo de Administración) oder dem Versammlungsleiter der Junta General eine stichberechtigte Stimme (voto de calidad / voto dirimente) in Pattsituationen einräumen. In paritätischen Data-Center-Joint-Ventures wird dies jedoch meist vermieden, da es ein mühsam ausverhandelte Gleichgewicht aushebeln würde. Zudem ist hier eine strikte registerliche Klippe zu beachten: Nach ständiger Doktrin der Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ("DGSJFP") (ehemals Dirección General del Registro y del Notariado ("DGRN"); u. a. Resol. 27-4-89 und 25-6-13) ist die Beilegung von Pattsituationen auf Ebene des Verwaltungsorganes (Consejo de Administración) durch Schiedsverfahren (arbitraje) oder reines Losglück (sorteo o puro azar) unzulässig, da ein Patt auf Vorstandsebene keinen echten Rechtsstreit darstellt, sondern die laufende Geschäftsführung blockiert. Dies macht maßgeschneiderte Exit-Klauseln im Pacto de Socios im Ergebnis umso unentbehrlicher.

• Arbitration / Resolution Panel: Die Beilegung gesellschaftsrechtlicher Streitigkeiten kann vertraglich an ein Schiedsgericht (arbitraje) übertragen werden. Soll diese Schiedsklausel direkt in die Satzung (estatutos) der S.L. aufgenommen werden (arbitraje estatutario), verlangt das spanische Recht (Art. 11bis LArb) zwingend eine qualifizierte Mehrheit von mindestens zwei Dritteln (2/3) des gezeichneten Kapitals für die Satzungsänderung. Da Schiedsverfahren im Vergleich zu den vorgenannten automatischen Exit-Mechanismen jedoch zeitaufwendiger und teurer sind, empfiehlt sich in der Transaktionspraxis stets eine gestaffelte Kaskade (Multi-Tiered Dispute Resolution Clause), bei der formelle Schiedsverfahren erst als allerletzte Stufe (ultima ratio) nach dem Scheitern des Russian Roulette oder Texas Shoot-out greifen.

"Bevor Sie im Deadlock-Falle teure gesellschaftsrechtliche Eskalationsstufen zünden, hat sich in meiner spanischen Verhandlungspraxis auch ein oft als "Cláusula Gin-Tonic" bezeichneter Mechanismus bewährt: Mindestens ein verbindlich vorgeschalteter Lösungsversuch auf Principal-/C-Level in informellem Rahmen. Man muss sich also wenigstens einmal persönlich zusammensetzen, bevor ein "Shoot-out" die Partnerschaft unwiderruflich beendet. Das ist im spanischen Markt nicht nur strategisch klug, sondern zahlt seit der Justizreform durch die LO 1/2025 auch direkt auf das neue Rechtssystem ein: Ein solcher strukturierter, informeller Einigungsversuch erfüllt de facto die Voraussetzungen für die obligatorischen außergerichtlichen Streitbeilegungsmethoden (Medios Adecuados de Solución de Controversias – "MASC") und sichert als gesetzliches Zulassungserfordernis (requisito de procedibilidad) den Weg zu den Gerichten oder Schiedsgerichten ab, falls die Verhandlungen doch scheitern. Bei Verhandlung der klassischen Klauseltypen wie der Ruleta Rusa ist aus anwaltlicher Sicht zudem höchste Vorsicht geboten: Auch wenn diese Mechanismen auf den ersten Blick sinnvoll erscheinen, sind sie jenseits der rechtlichen Mechanik mit erheblichen faktischen Risiken verbunden. Denn: Wenn eine solche Klausel für Sie als Co-Investor zu einem ungünstigen Zeitpunkt gezogen wird und Ihnen in genau diesem Moment Liquidität fehlt, können Sie Ihr Investment zu einem viel zu niedrigen Preis verlieren. Das gilt besonders für Private-Equity-Funds und spanische Entidades de Capital Riesgo ("ECR"), die sich in der späten Desinvestitionsphase (fase de desinversión) befinden, deren Fonds bereits voll investiert ist und die strukturell keine freien Mittel mehr für ungeplante, defensive Equity-Injections mehr abrufen können. Aus anwaltlicher Perspektive ist an dieser Stelle eine mögliche Entschärfung beispielsweise, den "Shoot-out"-Mechanismus an einen Mindestpreis (Floor) zu koppeln, der sich am gutachterlich ermittelten realen Verkehrswert der Anteile (valor real / valor razonable) orientiert, abzüglich eines Abschlags von beispielsweise 20 Prozent. Allerdings greift diese Floor-Regelung dann aber auch zu Ihren Lasten, falls Sie im konkreten Blockadezeitpunkt die kapitalstärkere Partei sind. An diesen kleinen, aber feinen Stellschrauben zahlt sich also die möglichst frühzeitige Hinzuziehung eines erfahrenen Transaktionsanwalts wie mir mehr als aus, damit solche strategischen Überlegungen bereits in der Vorbereitungsphase (fase preparatoria) direkt in das Term Sheet oder die Absichtserklärung bzw. den Letter of Intent (carta de intenciones) einfließen und nicht erst viel zu spät im harten Verhandlungsprozess des finalen SPA eingeführt werden müssen."

Aus sicht des spanischen Verfahrensrechts erfährt dieses informelle Principal-/C-Level-Verfahren übrigens eine hochaktuelle, gesetzliche Aufwertung:

Mit dem Inkrafttreten der prozessualen Vorschriften des Gesetzes zur Effizienz der Justiz (Ley Orgánica 1/2025) im Frühjahr 2025 wird ein verbindlicher Versuch der außergerichtlichen Streitbeilegung (métodos adecuados de solución de controversias – "MASC") als zwingende Zulässigkeitsvoraussetzung bzw. Prozessbedingung (requisito de procedibilidad) für Zivil- und Handelsprozesse vorgeschrieben. Die Parteien sind somit gesetzlich verpflichtet, vor dem Gang zum spanischen Handelsgericht (Juzgado de lo Mercantil / Secciones de lo Mercantil de los Tribunales de Instancia) eine strukturierte Verhandlung (negociación directa de buena fe) oder ein Mediationsverfahren (mediación) zu durchlaufen.

Aus gesellschaftsrechtlicher Sicht ist dieser Schritt von herausragender Bedeutung: Die formelle Einleitung des MASC-Verfahrens bewirkt gemäß Art. 4 der Ley 5/2012 die Suspendierung (Hemmung) der strengen einjährigen Ausschlussfrist (plazo de caducidad) für die Anfechtung von Gesellschafterbeschlüssen nach Art. 205.1 LSC. Dadurch bleiben die prozessualen Rechte der Investoren während der Verhandlungsphase lückenlos geschützt. Eine vertragliche Regelung zur internen Eskalation (remisión jerárquica) an die Geschäftsführer oder CEOs, ggf. unter Beteiligung eines externen Mediators, ist daher aus prozessualer Perspektive dringend anzuraten.

"Für kapitalstarke DACH-Investoren kann es beispielsweise eine sinnvolle, schlanke Lösung sein, im Pacto de Socios eine klar strukturierte, eskalierende Beilegungskaskade zu vereinbaren: Zunächst greift das gesetzlich gestützte MASC-Verfahren (Mediation / C-Level-Eskalation). Scheitert dieses, folgt zur Vermeidung einer gesellschaftsrechtlichen Auflösung (disolución) wegen dauerhafter Blockade gemäß Art. 363.1.d LSC eine einseitige Call-Option zugunsten des Hauptkapitalgebers. Um hierbei die Gefahr der Nichtigkeit (nulidad) des im spanischen Recht strengen Aneignungsverbots (prohibición del pacto comisorio) nach Art. 1859 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil) zu umschiffen, muss diese Call-Option zwingend als sog. Pacto Marciano strukturiert werden. Dies erfordert ein objektives Wertermittlungsverfahren durch einen unabhängigen Experten (experto independiente), der den realen Verkehrswert(valor real / valor razonable) testiert, um Äquivalenzverhältnis(conmutatividad) und Gleichgewicht(equilibrio contractual) zwischen den Leistungen zu wahren. Am Ende muss hier jeweils ein für alle Parteien akzeptabler Kompromiss aus Effizienz und Rechtssicherheit gefunden werden. Denn: Gerade stark öffentlich-rechtlich und operativ getriebene Projekte wie die Errichtung eines Data Centers dulden im Streitfall kaum langwierige Hängepartien, bevor sie zu einem wirtschaftlichen Totalschaden mutieren."

Mehr zum Thema Joint-Venture-Gestaltungen und Deadlock erfahren Sie übrigens auch in meinem Executive Briefing mit dem Titel "Hotel-Investments in Spanien: Investoren-Leitfaden für DACH Family Offices & Private Equity Manager". Hotel-Joint-Ventures sind in aller Regel ähnlich komplex wie Data-Center-Projektfinanzierungen, da sie ebenfalls zur Kategorie der stark operativ determinierten Real-Estate-Investments zählen.

(4.) Baurecht und Umweltrecht: Wo der Fokus der Legal Due Diligence bei der Investition in einen Data Center liegen sollte

Der Weg von einem reinen Grundstück (Raw Land) hin zu einem operativen, netzangebundenen Rechenzentrum (Operational Facility) ist in Spanien durch ein dichtes Geflecht an bauplanungsrechtlichen (urbanismo), bauordnungsrechtlichen (edificación) und umweltrechtlichen (medio ambiente) Genehmigungsprozessen gekennzeichnet.

Ein essenzieller Bestandteil der Legal Due Diligence ist insoweit die systematische Prüfung aller erforderlichen Verwaltungstitel (títulos administrativos). Welche konkreten regulatorischen Voraussetzungen die Projektgesellschaft zwingend erfüllen muss, hängt maßgeblich von den spezifischen Aktivitäten ab, die sie im hochregulierten Telekommunikations- und Energiesektor ausübt.

(4.1.) Suelo Rústico vs. Suelo Urbanizado: Wann ein Grundstück in Spanien als "bebaubar" gilt

Spanien verfügt aufgrund seiner komplexen Historie über ein hochgradig zersplittertes Bodenrecht, bei dem die Gesetzgebungskompetenz primär bei den Autonomen Gemeinschaften (Comunidades Autónomas) liegt.

Der erste kritische Meilenstein einer Due Diligence ist daher die detaillierte Prüfung der planungsrechtlichen Klassifizierung (clasificación del suelo) im kommunalen Flächennutzungsplan (Plan General de Ordenación Urbana – "PGOU").

• Suelo rústico versus suelo urbanizado: Auf nationaler Ebene unterscheidet das staatliche Bodengesetz als nationales Rahmengesetz (Art. 21.2 RDL 7/2015 – Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana – "TRLS/15") streng zwischen zwei Boden-Grundsituationen (situaciones básicas del suelo): dem suelo rural (ländlicher Raum) und dem suelo urbanizado (urbanisierter Raum). Hiervon abzugrenzen ist die raumordnerische Klassifizierung (clasificación del suelo) der Autonomen Gemeinschaften (Comunidades Autónomas), die den Boden typischerweise in suelo urbano, suelo urbanizable und suelo rústico (oder no urbanizable) einteilt. Während auf suelo rústico eine industrielle Bebauung nur im Wege strenger regionaler Ausnahmeverfahren (wie der calificación rústica oder dem projecte d'actuació específica) zulässig ist, gewährt städtisches Bauland (suelo urbano) dem Eigentümer das grundsätzliche Recht zur Bebauung. Dieses ius aedificandi ist jedoch kein unbeschränktes Recht, sondern ein gesetzlich geformtes Recht- und Pflichtenprogramm, das an die Einhaltung kommunaler Fristen, Bedingungen und Lasten gekoppelt ist.

• Suelo urbanizable und die ordenación pormenorizada: Grundstücke, die sich im Übergang von suelo rústico zu suelo urbanizado befinden (suelo urbanizable), gelten steuerlich und katastral erst dann als städtischer Boden (suelo urbanizado), wenn ein rechtskräftiger Teilbebauungsplan (plan parcial) vorliegt, der die detaillierte planerische Ausgestaltung (ordenación pormenorizada o detallada) festlegt. Für Private-Equity- und Family-Office-Sponsoren verbirgt sich hier ein massiver Steuerhebel: Nach der wegweisenden Rechtsprechung des Tribunal Supremo (insb. Urteil vom 30.05.2014, Az. REC 2362/2013, ECLI:ES:TS:2014:2159) in Verbindung mit Art. 7.2.b RDL 1/2004 (Ley del Catastro Inmobiliario – "LCI") darf suelo urbanizable ohne diese detaillierte Planung katastral und steuerlich nicht als städtisch eingestuft werden. Dies verhindert eine vorzeitige, überhöhte Besteuerung im Rahmen der jährlichen Grundsteuer (IBI) sowie der kommunalen Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal) während der oft mehrjährigen Entwicklungsphase eines Data-Center-Joint-Ventures bzw. der Strukturierung einer entsprechenden Projektfinanzierung und Projektumsetzung.

• Die Erlangung der Baureife (condición de solar): Ein Grundstück ist in Spanien erst dann rechtssicher bebaubar, wenn es die strengen gesetzlichen Voraussetzungen eines baureifen Grundstücks (condición de solar) erfüllt. Hierfür muss die Parzelle nicht nur direkt an einer befahrbaren, öffentlichen Straße liegen und voll erschlossen sein (d.h. über betriebsfertige Anschlüsse an das Trinkwassernetz (abastecimiento de agua potable), die Abwasserkanalisation (red de alcantarillado) und das Stromnetz (suministro de energía eléctrica) mit ausreichender Kapazität verfügen), sondern es müssen zwingend auch die sog. Fluchtlinien und Höhenlagen (alineaciones y rasantes) durch das Planelement offiziell definiert sein. Fehlen diese städtebaulichen Abgrenzungen, ist die Erteilung einer regulären Baugenehmigung (licencia de obras) in der Regel ausgeschlossen.

• Strukturierungs-Hebel edificación y urbanización simultáneas: Da der langwierige kommunale Netzausbau den straffen Zeitplan von Data-Center-Projekten gefährden kann, bietet das spanische öffentliche Baurecht mit der edificación y urbanización simultáneas ein hocheffizientes Strukturierungswerkzeug (Art. 83.1 RD 1346/1976 – Ley de Suelo de 1976, "LS/76" i.V.m. Art. 40, 41 RD 3288/1978 – Reglamento de Gestión Urbanística, "RGU"). Unter Stellung einer Bankgarantie (aval bancario) für die anteiligen Erschließungskosten kann so die Errichtung des Rechenzentrums parallel zur städtebaulichen Erschließung erfolgen. Liegt das Areal in einem Entwicklungsgebiet (unidad de ejecución), muss hierfür jedoch das Umlegungsverfahren (reparcelación) rechtskräftig abgeschlossen und im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen sein. Zudem wird die baurechtliche Auflage, das Gebäude bis zur formellen behördlichen Abnahme und Übergabe der Erschließungsanlagen an die Gemeinde nicht operativ zu nutzen (compromiso de no utilización), im Grundbuch als zwingende Randbemerkung (nota marginal) eingetragen, um den Rechtsverkehr (d.h. mögliche unbeteiligte Käufer) zu schützen.

Aus deutscher Sicht lässt sich die Systematik des spanischen Bauplanungsrechts hervorragend mit den §§ 29 ff. des deutschen Baugesetzbuchs (BauGB) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vergleichen:

• Der beplante Innenbereich (§ 30 BauGB) entspricht dem spanischen suelo urbano consolidado, während der unbeplante Innenbereich (§ 34 BauGB) dem suelo urbano no consolidado ähnelt, bei dem die Baureife erst durch Erschließungs- und Ausgleichsmaßnahmen gesichert werden muss. Der bauplanungsrechtliche Außenbereich (§ 35 BauGB) findet sein direktes Äquivalent im spanischen suelo rústico bzw. no urbanizable (der Situation des suelo rural nach dem staatlichen TRLS/15).

• In beiden Jurisdiktionen spiegelt sich ebenfalls eine föderale Kompetenzkollision wider: In Deutschland weicht die Bundeskompetenz für das Bodenrecht im Detail dem Bauordnungsrecht der Länder und der kommunalen Planungshoheit; in Spanien kollidiert das staatliche Rahmenrecht (TRLS/15) fortlaufend mit den exklusiven Gesetzgebungsbefugnissen der siebzehn Autonomen Gemeinschaften Spaniens (gemäß dem Urteil des spanischen Verfassungsgerichts Tribunal Constitucional ("TC") vom 20.03.1997, Az. REC 2477/1990 u.a., ECLI:ES:TC:1997:61) und der lokalen Planungsmacht der Gemeinden. Da der Außenbereich bzw. der suelo rústico als schutzwürdig gilt, ist eine Bebauung dort nur über strikte Ausnahmeverfahren zulässig.

Gerade hocheffiziente Bauten wie dichte KI-Rechenzentren werden diese rechtlichen Regelungssysteme sowohl in Deutschland als auch in Spanien in den kommenden Jahren massiv herausfordern und weiterentwickeln.

(4.2.) Licencia de Obras & Obra Nueva: Wie der Genehmigungspfad im spanischen Baurecht funktioniert

Nach Sicherung der planungsrechtlichen Konformität muss der dreistufige Genehmigungspfad durchlaufen werden:

• Stufe 1 – Baugenehmigung (Licencia de Obras): Für das physische Errichten eines Rechenzentrums ist eine behördliche Baugenehmigung (licencia de obras / licencia de edificación) der örtlichen Gemeinde zwingend erforderlich. Die Genehmigung ist ein objektiv-hoheitlicher, gebundener Kontrollakt (acto reglado), der sich ausschließlich auf die Einhaltung der städtebaulichen Legalität bezieht. Während dieser städtebauliche Kontrollakt bereits auf Basis des Basisprojekts (proyecto básico) erteilt werden kann, darf mit den physischen Bauarbeiten (inicio de obras) erst nach Vorlage des detaillierten Ausführungsprojekts (proyecto de ejecución) und dessen ordnungsgemäßem visado colegial begonnen werden.

• Stufe 2 – Erleichterte Verfahren für Telekommunikationsnetze versus Hochbau-Veto: Um den Netzausbau zu beschleunigen, sieht das spanische Telekommunikationsgesetz (Art. 49.9 der Ley 11/2022 – Ley General de Telecomunicaciones, "LGTel") vor, dass physische Empfangsstationen, Funkmasten und Leitungsnetze bis zu einer Größe von 300 Quadratmetern im Regelfall von der vorherigen Genehmigungspflicht befreit sind (sofern sie keine historischen Areale oder geschützte Naturräume/das Dominio Público betreffen). Stattdessen reicht hier eine einfache verantwortliche Erklärung (declaración responsable) oder vorherige Anzeige (comunicación previa) aus. Aus transaktionsanwaltlicher Perspektive müssen wir hier jedoch strikt differenzieren: Diese Erleichterung gilt nur für die reine Netzinfrastruktur, nicht aber für das Rechenzentrumsgebäude selbst. Da es sich bei Data-Center-Projekten regelmäßig um die Neuerrichtung eines Hauptgebäudes (edificación de nueva planta) handelt, ist eine vorherige ausdrückliche licencia de obras unter dem TRLS/15 und der LOE zwingend erforderlich; eine Ersetzung durch eine bloße declaración responsable ist für den Hochbau bzw. die Errichtung neuer Gebäude rechtlich ausgeschlossen.

• Stufe 3 – Baufertigstellungserklärung (escritura de declaración de obra nueva terminada): Die bauliche Fertigstellung des Rechenzentrums muss zwingend über eine notarielle Urkunde zur Erklärung der Fertigstellung (escritura de declaración de obra nueva terminada) dokumentiert werden. Diese Urkunde ist Voraussetzung für die Eintragung der baulichen Anlagen im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) gemäß Art. 202 des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria – "LH").

Auf der Stufe 3 (Baufertigstellungserklärung) schreibt das Gesetz die Vorlage eines Dokumentenpakets vor, das bei Erwerb eines Bestandsobjekts im Rahmen der Legal Due Diligence tiefgreifend geprüft werden muss:

• den Konformitätsnachweis des bauleitenden Architekten (certificado final de obra), das die Übereinstimmung mit dem lizenzierten Projekt bestätigt;

• das offizielle Bauabnahmebuch (libro del edificio), dessen physische Hinterlegung (depósito) beim Grundbuch (Registro de la Propiedad) eine zwingende Voraussetzung für die Eintragung des fertigen Gebäudes darstellt (Art. 202 LH in Verbindung mit Art. 7 LOE);

• den gesetzlich vorgeschriebenen, im regionalen Register eingetragenen Energieeffizienz-Ausweis (certificado de eficiencia energética) gemäß RD 390/2021;

• die kommunale Erstbezugs- und Nutzungsgenehmigung, die je nach Autonomer Gemeinschaft als Lizenz erteilt oder zunehmend auch über eine declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento nach Art. 28.1.b) TRLS abgewickelt wird;

• optional den Nachweis der zehnjährigen Baugewährleistungsversicherung (seguro decenal), welcher zwar gesetzlich nach der LOE für gewerbliche Bauten nicht zwingend für die Grundbucheintragung gefordert ist, in der Praxis jedoch von Projektfinanzierern (Senior Lenders) fast ausnahmslos zur Risikominderung verlangt wird;

• die exakten georreferenzierten Koordinaten(coordenadas georreferenciadas GML) der Gebäudegrenzen (porción de suelo ocupada) nach Art. 202 LH, die im INSPIRE-konformen GML-Format vorliegen müssen, damit das spanische Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) das Gebäude visuell und überschneidungsfrei auf dem Grundstück parzellieren kann; sowie

• eine förmliche Eigentümererklärung über das Vorliegen oder die Abwesenheit bodenkontaminierender Aktivitäten auf dem Grundstück gemäß Art. 98.3 der Ley 7/2022(residuos y suelos contaminados), welche als zwingende nota marginal im Eigentumsregister vermerkt wird.

(4.3.) Umweltrechtliche Meilensteine: Warum EIA / DIA / AAI, Wasserrecht und Schallschutz eine zentrale Rolle spielen

Eine der größten Hürden bei der Data-Center-Projektentwicklung liegt im (zunehmend die Transaktionsgeschwindigkeit bestimmenden) Umweltrecht. Dabei sind insbesondere folgende Aspekte zu beachten:

• Evaluación de Impacto Ambiental ("EIA"): Für Rechenzentren mit signifikantem Energie- und Flächenbedarf ist die Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA) gemäß der Ley 21/2013 zwingend erforderlich. Diese mündet in einer behördlichen Umweltverträglichkeitserklärung (declaración de impacto ambiental – "DIA"). Aus transaktionsanwaltlicher Sicht muss dabei beachtet werden, dass die DIA rechtlich als nicht selbstständig anfechtbarer Zwischenschritt (acto de trámite) qualifiziert wird, deren Fehlen jedoch die absolute Nichtigkeit (nulidad radical) der finalen Genehmigung nach sich zieht. Das EIA-Verfahren bewertet unter dem gesetzlichen Grundsatz der nachhaltigen Entwicklung zwingend alternative Lösungsansätze, einschließlich der sogenannten Null-Alternative (alternativa cero), d.h. der Nicht-Ausführung des Projekts.

• Autorización Ambiental Integrada ("AAI"): Großskalige Rechenzentren fallen aufgrund ihrer potenziellen Emissionen (u.a. durch Kühlsysteme und Notstromaggregate) unter das Regime der Integrierten Umweltschutzgenehmigung (AAI) gemäß RDLeg 1/2016. Die AAI ist ein hochkomplexes, zentralisiertes Verfahren auf regionaler Ebene, das alle umweltbezogenen Teilgenehmigungen (Luftreinhaltung, Lärm, Abfall, Wasser) bündelt.

"Der städtebauliche Showstopper an dieser Stelle: Im Rahmen des AAI-Verfahrens muss die betroffene Gemeinde gemäß Art. 7 RD 815/2013 zwingend einen Bericht zur städtebaulichen Vereinbarkeit (informe urbanístico de compatibilidad) ausstellen. Fällt dieser Bericht negativ aus, bescheidet die Regionalregierung das Verfahren sofort negativ und das Projekt scheitert – ein klassischer Dealbreaker. Dem steht jedoch ein wesentlicher Vorteil gegenüber: Die erteilte AAI ersetzt das traditionelle kommunale RAMINP-Genehmigungsverfahren für störende, gesundheitsgefährdende, schädliche und gefährliche Betriebe (actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas); Equity-Sponsoren und ihre finanzierenden Banken und Mezzanine- bzw. Debt Funds erhalten damit bestmögliche verwaltungsrechtliche Rechtssicherheit. Hierbei darf jedoch nicht übersehen werden, dass Aktivitäten, die einer AAI unterliegen, gemäß der Ley 26/2007 (Responsabilidad Medioambiental) zwingend zur Stellung einer finanziellen Umwelthaftungsgarantie (garantía financiera obligatoria) verpflichtet sind, um potenzielle Schäden am Boden, Wasser oder der Biodiversität vorab abzusichern."

• Hydrologie und Gewässerschutz: Da Rechenzentren (insbesondere bei wasserbasierten Kühlsystemen) enorme Wassermengen verbrauchen, greift das strenge spanische Wasserrecht gemäß RDLeg 1/2001 (Texto Refundido de la Ley de Aguas – "TRLA"). Befindet sich das Grundstück in der Nähe von Wasserläufen oder in Überschwemmungsgebieten, die dem öffentlich-rechtlichen Wassereigentum des Staates (Dominio Público Hidráulico – "DPH") oder dessen wasserpolizeilicher Schutzzone (zona de policía, 100 Meter ab Uferlinie) sowie den Überschwemmungsgebieten (zonas inundables) – bemessen auf ein 500-jähriges Rückkehrintervall – zugeordnet sind, ist eine vorherige Genehmigung der zuständigen hydrographischen Beckenbehörde (organismo de cuenca) zwingend erforderlich. Zudem schreibt Art. 126ter.7 des Reglamento del DPH (RD 849/1986) für neue Erschließungen zwingend hocheffiziente, nachhaltige Entwässerungssysteme (sistemas de drenaje sostenible), wie etwa permeable Oberflächen, vor. Dies ist im Genehmigungsverfahren durch ein hydrologisch-hydraulisches Gutachten (estudio hidrológico-hidráulico) detailliert nachzuweisen.

• Schallschutz und zivilrechtliche Immissionsabwehr: Die massiven Notstromdieselgeneratoren (grupos electrógenos) eines Data Centers erfordern zudem in Spanien eine sorgfältige akustische Planung zur Einhaltung der Lärmschutzgrenzen nach der Ley 37/2003 de Ruido und dem RD 1367/2007. Aus transaktionsanwaltlicher Sicht müssen wir hierbei präzise differenzieren: Während formelle sog. "akustische Dienstbarkeiten" (servidumbres acústicas) gesetzlich dem Schutz öffentlicher Verkehrsinfrastrukturen dienen, drohen dem privaten Data-Center-Betreiber bei Überschreitung der Immissionsgrenzwerte der örtlichen Lärmschutzbereiche (áreas acústicas) drakonische Konsequenzen: Neben der Verweigerung der AAI (gemäß Art. 18 Ley 37/2003) berechtigen unzulässige Lärmbelastungen die betroffene Nachbarschaft zu zivilrechtlichen Unterlassungsklagen wegen schädlicher Immissionen gemäß Art. 7.2 LPH bzw. dem Código Civil(acción de cesación por inmisiones sonoras perjudiciales), was den Betrieb der Data-Center-Anlage im Worst Case vollständig blockieren kann.

Mehr zum Thema Legal Due Diligence und historische Altlasten erfahren Sie übrigens in meinem Executive Briefing mit dem Titel "Real Estate M&A in Spanien: Due Diligence Roadblocks & Dealbreaker für DACH Private Equity und Family Offices". Dort gehe ich etwas genereller auf Systematik und Prüfungsgegenstände ein, die bei Erwerb eines Bestandsobjekts untersucht werden sollten.

(5.) Acceso y Conexión: Wie Projektentwickler in Spanien den Strom-Netzzugang sichern

Der fundamentale Wert eines Data-Center-Projekts wird in der KI-Ära nicht mehr primär durch seine geografische Nähe zu traditionellen Wirtschaftszentren bestimmt, sondern besonders durch seine Fähigkeit, elektrische Energie in erheblichem Umfang (oft >100 MW) zu sichern und verlässlich abzurufen.

Im Rahmen des spanischen Nationalen Integrierten Energie- und Klimaplans (Plan Nacional Integrado de Energía y Clima 2021-2030 – "PNIEC") spielen Großrechenzentren eine strategische Rolle für das Gesamtsystem: Sie absorbieren die rasant wachsende, unregelmäßige Erzeugung aus Photovoltaik und Windkraft direkt vor Ort, mildern so die drohende Netzeinspeisungs-Kannibalisierung sowie Netzabregelungen (Curtailment) ab und verbessern damit die Finanzierbarkeit (Bankability) von Erneuerbare-Energien-Projekten im spanischen Markt.

In Spanien ist die Sicherung dieser Kapazitäten ein hochgradig regulierter, zweistufiger Prozess, der eine strikte Trennung von Netzzugang und physischem Anschluss erfordert:

• Netzzugang (Permiso de Acceso): Dieser gewährt dem Projekt das Recht zur Nutzung des spanischen Stromnetzes und wird unter Berücksichtigung der verfügbaren Kapazitäten an einem bestimmten Netzknotenpunkt erteilt.

• Netzanschluss (Permiso de Conexión): Dieser regelt die konkreten technischen und baulichen Bedingungen zur physischen Anbindung der Anlage an ein bestimmtes Umspannwerk (subestación).

Planungsrechtlich sind die zur Netzanbindung notwendigen Strominfrastrukturen nach dem spanischen Stromsektorgesetz (Ley 24/2013, del Sector Eléctronico, "LSE") als gemeinnützig (utilidad pública) anerkannt und besitzen den Status von raumordnerischen Hauptsystemen (sistemas generales). Dies verschafft Entwicklern signifikanten rechtlichen Vorrang gegenüber lokalen Kommunen bei Trassenlegungen und Wegerechten.

Der spanische Übertragungsnetzbetreiber Red Eléctrica de España ("REE", als Teil der Redeia-Gruppe) verantwortet das Hochspannungs-Übertragungsnetz (red de transporte) mit Spannungen >= 220 kV und fungiert als kritischer Gatekeeper für alle Großprojekte. Demgegenüber sind die regionalen Verteilnetzbetreiber (distribuidores) wie Endesa, Iberdrola oder Naturgy für das nachgelagerte Verteilnetz (red de distribución) zuständig.

Das spanische System für diese Genehmigungen wurde durch das Königliche Dekret RD 1183/2020 sowie die flankierende Zirkularverfügung der nationalen Regulierungsbehörde Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ("CNMC") im Circular 1/2021 grundlegend reformiert, um Spekulationen zu unterbinden und die Netzkapazitäten effizienter zu verteilen. Für Projektentwickler bedeutet dies in der Praxis eine erhebliche finanzielle Hürde: Gemäß Art. 23 RD 1183/2020 muss bereits für den Antragsprozess der Netzzusage eine erhebliche finanzielle Garantie (garantía económica) hinterlegt werden. Das verfahrensrechtliche Risiko ist immens, da das Verfehlen gesetzlicher Meilensteine zum sofortigen Erlöschen der mühsam erstrittenen permisos und zur Vollstreckung der Garantie durch die Behörden führt.

Dieses strikte Genehmigungsregime wird im Jahr 2026 durch einen weiteren Meilenstein ergänzt: Das neu verabschiedete RD 88/2026(Reglamento general de suministro, comercialización y agregación de energía eléctrica) hat das historische RD 1955/2000 in weiten Teilen reformiert und abgelöst. Für die Verteilung der Netzausbaukosten bleiben jedoch die fundamentalen Artikel 21 und 25 des RD 1048/2013 weiterhin in Kraft, welche die Kostentragungspflichten für den Netzausbau und die Verstärkung der Netze zwischen dem anfragenden Rechenzentrum und den Netzbetreibern detailliert regeln.

(5.1.) "First-Come, First-Served": Wie die administrativen Fristen bei Red Eléctrica de España (REE) funktionieren

Grundsätzlich gilt für die Vergabe von knappen Netzkapazitäten in Spanien das Prinzip der zeitlichen Priorität der Antragstellung bzw. "First-come, First-served" (principio de prelación temporal). Entwickler müssen ihre Anträge über standardisierte elektronische Plattformen der jeweiligen Netzbetreiber einreichen, um ein Maximum an Transparenz über die verbleibenden Kapazitäten an den einzelnen Netzknotenpunkten (nudos de red) zu gewährleisten.

Das Königliche Dekret RD 1183/2020 etabliert hierfür in Verbindung mit den allgemeinen Fristenregelungen des spanischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (Ley 39/2015 – "LPAC") einen straffen, zeitkritischen administrativen Ablauf, bei dem alle Fristen zwingend als Werktage (días hábiles), d.h. unter Ausschluss von Samstagen, Sonntagen und Feiertagen gemäß Art. 30.2 LPAC zu berechnen sind:

• Schritt 1 – Zulässigkeitsprüfung (20 Werktage): Nach formeller Einreichung des Antrags hat der zuständige Netzbetreiber (REE oder der jeweilige distribuidor) 20 Werktage (días hábiles) Zeit, um die Vollständigkeit der Unterlagen sowie die rechtliche und technische Zulässigkeit des Antrags zu prüfen. In der Praxis müssen Equity-Sponsoren und deren finanzierende Banken (Senior Lenders), Junior Lenders und Debt Funds hierbei jedoch eine wesentliche Klippe beachten: Gemäß Art. 22 LPAC kann diese Prüfungsfrist vom Netzbetreiber einseitig ausgesetzt werden (suspensión del plazo), um erforderliche sektorale Zusatzberichte einzuholen, was die nominelle 20-Tage-Frist in der Praxis um Monate verzögern (hemmen) kann.

• Schritt 2 – Unterbreitung des Vorentwurfs: Gilt der Antrag als zulässig und sind Netzkapazitäten vorhanden, unterbreitet der Netzbetreiber einen konkreten technischen und wirtschaftlichen Vorschlag (propuesta de condiciones técnicas y económicas), der die Bedingungen für den Netzzugang und die physische Anbindung definiert.

• Schritt 3 – Annahmefrist (30 Werktage): Der Antragsteller (in der Regel die lokale PropCo) hat anschließend eine strikt reglementierte Ausschlussfrist von 30 Werktagen (días hábiles) Zeit, um diese Bedingungen und die damit verbundenen Kosten der Netzinfrastruktur (costes de acometida y refuerzo de red) uneingeschränkt zu akzeptieren oder eine begründete Nachbesserung zu verlangen. Jedes Versäumnis dieser Frist führt nicht nur zur automatischen, ablehnenden Beendigung des Antragsverfahrens durch stillschweigenden Rückzug (desistimiento), sondern birgt ein erhebliches finanzielles Risiko: Das ungenutzte Verstreichenlassen der Frist wird rechtlich als dem Entwickler anzulastendes Versäumnis (causa imputable al promotor) qualifiziert. Dies berechtigt die Behörden zur sofortigen, vollständigen Vollstreckung der hinterlegten finanziellen Garantie (ejecución de la garantía económica) gemäß Art. 23 RD 1183/2020 in Höhe von 40.000 Euro pro beantragtem Megawatt IT-Leistung (siehe dazu auch im folgenden Unterabschnitt 5.2.).

(5.2.) Finanzielle Garantien (avales) und Genehmigungsverfall (caducidad): Wie DACH-Investoren den Worst Case vermeiden

Um spekulative Blockaden von Netzknotenpunkten (nudos de red) durch Projektentwickler ohne echte Realisierungsabsicht zu verhindern, verlangt der spanische Gesetzgeber wie zuvor bereits angedeutet die Hinterlegung erheblicher finanzieller Garantien (garantías económicas). Diese müssen vor Einreichung des Netzantrags zwingend bei der staatlichen Hinterlegungskasse (Caja General de Depósitos) oder den entsprechenden Kassen der Autonomen Gemeinschaften hinterlegt werden.

Die Rechtsgrundlage hierfür bildet Art. 23 des Königlichen Dekrets RD 1183/2020. Die Höhe der Garantie ist gesetzlich mit 40 Euro pro Kilowatt (entspricht 40.000 Euro pro Megawatt) beantragter Leistung bemessen. Aus transaktionsanwaltlicher Sicht müssen wir an dieser Stelle eine wesentliche strategische Unterscheidung im Rahmen der Due Diligence treffen:

• Reine Verbraucher-Anschlüsse (demanda): Für reine Verbraucher-Data-Center ist die Aufrechterhaltung der Garantie an den Fortschritt der physischen Anschlussarbeiten und den Abschluss des Netznutzungsvertrags gekoppelt.

• Co-Lokation und Eigenversorgung (autoconsumo): Sollte das Rechenzentrum jedoch über eine nennenswerte eigene Erzeugungseinheit (z.B. eine Photovoltaik-Hibridisierung oder Notstrom-Blockheizkraftwerke von über 100 kW) verfügen, greift zusätzlich das Meilenstein-Regime (hitos de tramitación) gemäß dem Dekret RDL 23/2020.

Verfehlt der Entwickler in diesem Fall auch nur einen einzigen dieser Meilensteine (wie den rechtzeitigen Erhalt der Umweltverträglichkeitserklärung (DIA) oder der Baugenehmigung (licencia de obras)), erlöschen grundsätzlich die mühsam gesicherten Netzgenehmigungen (caducidad de los permisos de acceso y conexión). Mit diesem Verfall ordnet die zuständige Behörde grundsätzlich die sofortige Vollstreckung und Einziehung der hinterlegten Bankbürgschaft (ejecución de la garantía) an. Bei Projekten in der 100-MW-Klasse droht somit der sofortige Verlust der hinterlegten Sicherheiten von bis zu 4 Millionen Euro an hinterlegtem Eigenkapital bereits in der Pre-Development-Phase.

"Es gibt allerdings eine rettende gesetzliche Ausnahme, die als Cláusula de Escape fungiert: Das Gesetz sieht vor, dass das zuständige Organ von der sofortigen Vollstreckung der Garantie absehen kann, wenn der Verfall der Netzgenehmigung nachweislich auf einen rechtswidrigen, untätigen oder verzögernden behördlichen Akt zurückzuführen ist, der außerhalb des Einflussbereichs des Projektentwicklers liegt. Im spanischen Energierecht wird dies als informe o resolución de una Administración impeditivo de la construcción bezeichnet. Dieses prozessuale Schutzrecht greift jedoch keineswegs automatisch von Amts wegen: Der betroffene Entwickler muss die Nicht-Vollstreckung aktiv bei der Behörde beantragen (y así se solicite por esta) und über eine lückenlose Dokumentation nachweisen, dass er sämtliche Fristen seinerseits eingehalten hat. Die mühsam hinterlegte Garantie wird im Regelfall erst dann offiziell gelöscht und freigegeben, wenn der Entwickler die endgültige Betriebserlaubnis (autorización de explotación definitiva) für die physischen Anschlussanlagen erhalten hat."

(5.3.) Concursos de Capacidad: Wie die Ausnahmen im wettbewerblichen Ausschreibungsverfahren Spaniens funktionieren

Neben dem klassischen "First-Come, First-Served"-Prinzip verfügt das spanische Energieministerium ("MITECO") gemäß Art. 18 und 20 des RD 1183/2020 über das strategische Recht, für hochgradig überlastete Netzknotenpunkte oder durch Verfall frei gewordene Kapazitäten wettbewerbliche Kapazitätsausschreibungen(concursos de capacidad de acceso) anzuordnen.

Bei diesen Ausschreibungen ist die rein zeitliche Priorität ausgehebelt. Die Vergabe erfolgt stattdessen im Wege eines strengen wettbewerblichen Bieterverfahrens (procedimiento de concurrencia competitiva) auf Basis eines Punktesystems. Dieses bewertet neben technischen und umweltbezogenen Kriterien vor allem den konkreten sozialökonomischen Nutzen (criterios socioeconómicos) für die betroffene Region. Data-Center-Projekte, die nachweisen können, dass sie durch dichte KI-Infrastruktur nachhaltig lokale Arbeitsplätze schaffen, die regionale Wirtschaft digitalisieren und über langfristige PPAs direkt mit Erzeugern erneuerbarer Energien kooperieren, haben bei diesen Ausschreibungen gute Chancen, auch an ansonsten blockierten Netzknotenpunkten massive Kapazitäten zu sichern.

(5.4.) Behind-the-Meter & BESS: Welche rechtlichen Vorteile die "Hybridisierung" aus Investorensicht bietet

Um die rechtlichen Konsequenzen eines verfallenden Netzantrags (caducidad) nach dem Königlichen Dekret RD 1183/2020 zu umgehen, drängen kapitalstarke Projektentwickler zunehmend in die energetische Autarkie.

Die baurechtliche Integration von sogenannten "Behind-the-Meter"-Lösungen (also Anlagen zur Eigenerzeugung direkt auf dem Projekt-Grundstück) ist nicht mehr nur eine ESG-Maßnahme, sondern aus Investorensicht zudem eine Möglichkeit zur Risikominimierung durch zumindest teilweise Befreiung aus den mit dem Übertragungsnetz verbundenen regulatorischen Abhängigkeiten.

Das Königliche Dekret RD 1183/2020 regelt beispielsweise die Integration von elektrochemischen Energiespeichersystemen (Battery Energy Storage Systems "BESS" bzw. sistemas de almacenamiento electroquímico hibridado) zukunftsorientiert: Anträge für Speichereinrichtungen, die mit Erzeugungsanlagen kombiniert sind, werden verfahrensrechtlich deutlich vereinfacht. Dadurch werden die langwierigen administrativen Genehmigungsprozesse harmonisiert und beschleunigt.

Diese progressive Gesetzgebung eröffnet für Rechenzentren auf spanischem Boden völlig neue Geschäftsmodelle im Sinne von dezentralen Netzdienstleistungen (Grid Services):

Rechenzentren, die mit groß dimensionierten Batteriespeichern ausgestattet sind, können in Spitzenlastzeiten ihren Netzbezug drosseln (peak shaving) und stattdessen lukrative Systemdienstleistungen bzw. Flexibility Services (servicios de ajuste) für den Übertragungsnetzbetreiber Red Eléctrica de España erbringen. Die spanische Regulierungsbehörde CNMC treibt hierbei die Integration von unabhängigen Aggregatoren (agregadores de demanda) und flexiblen Kapazitäten im Rahmen der europäischen Strombinnenmarktregeln aktiv voran.

Zudem privilegiert das RD 1183/2020 sogenannte Hybridprojekte (proyectos de hibridación):

• Nutzung desselben Netzanschlusspunkts (Art. 27 RD 1183/2020): Ein Data Center kann denselben physischen Netzanschlusspunkt (punto de conexión de red) sowohl für den massiven Eigenverbrauch aus dem Netz als auch für die Einspeisung von Überschüssen aus einer standorteigenen Erzeugungsanlage (z.B. einer Photovoltaikanlage oder eines Windparks) nutzen.

• Wettbewerbsvorteil durch PPA-Synergien: Die Kombination aus langfristigen Stromabnahmeverträgen (PPAs) und der vereinfachten Integration von Speichersystemen stellt einen enormen Standortvorteil dar. Data Center wirken hierbei als idealer Puffer, da sie tagsüber überschüssige und von Preisabwertungen (Price Cannibalization) bzw. temporär negativen Strompreisen bedrohte Solarstrommengen flexibel abnehmen können. Dies sichert die Wirtschaftlichkeit der Erzeugungsanlagen ab (Mitigating Curtailment) und verbessert die Konditionen für großvolumige Projektfinanzierungen signifikant.

(5.5.) BESS & Bankability: Welche steuerlichen und finanzierungsseitigen Besonderheiten bei der Hybridisierung zu beachten sind

Für DACH-Investoren sind bei Strukturierung und Underwriting solcher Hybrid-Assets zwei hochspezifische Aspekte von existenzieller Bedeutung:

• Aspekt 1 – Freie steuerliche Abschreibung (libertad de amortización): Im spanischen Körperschaftsteuerrecht (LIS) existiert grundsätzlich ein steuerlicher Anreiz für Nachhaltigkeitsinvestitionen: Investitionen in bauliche Anlagen zur Eigenerzeugung und zum Selbstverbrauch (autoconsumo) von Strom aus erneuerbaren Quellen nach RD 244/2019 können unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich vollkommen frei abgeschrieben werden (amortización libre). Dies kann zur massiven Reduzierung der steuerlichen Bemessungsgrundlage der PropCo genutzt werden und maximiert den frühen Cashflow.

"Aus anwaltlicher Sicht ist hier jedoch Vorsicht geboten: Dieser Vorteil (Disp. Adic. 17ª LIS) war gesetzlich strikt auf Anlagen beschränkt, die in den Jahren 2023 und 2024 in Betrieb genommen wurden. Ein Vorstoß zur Verlängerung auf das Jahr 2025 wurde aufgrund der Nicht-Konvalidierung des entsprechenden Gesetzesdekrets (RDL 9/2024) im Januar 2025 verworfen. Für Neuinvestitionen greift dieses Privileg daher aktuell nicht mehr automatisch, weshalb bei der Strukturierung älterer Bestands-Assets oder laufender Übergangsprojekte eine präzise Einzelfallprüfung erforderlich ist und mögliche künftige Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen an dieser Stelle im Blick behalten werden sollten."

• Aspekt 2 – Kreditgeber-Anforderungen (Lender Requirements): Trotz der regulatorischen Vorteile ist die Strukturierung von Hybrid-Finanzierungen im spanischen Bankenmarkt anspruchsvoll. Da großskalige Batteriespeicher regulatorisch noch in der Reifungsphase sind, fordern finanzierende Banken (Senior Lenders) zur Absicherung ihrer Kredite in der Praxis meist strenge vertragliche Schutzrechte.

Zu Aspekt 2 sind ferner insbesondere folgende Anforderungen bei Strukturierung der Projektfinanzierung zu bedenken:

• Der Equity-Sponsor (patrocinador) muss die kreditnehmende Zweckgesellschaft (Borrower) regelmäßig vollumfänglich schadlos von allen Risiken und finanziellen Schäden halten, die sich aus der Hybridisierung oder eventuellen Netzstörungen der Speicher ergeben (indemnidad frente a daños por hibridación).

• Kreditgeber verlangen in der Regel eine spürbar höhere Eigenkapitalquote (aportación de fondos propios / capital) für den BESS-Anteil. Damit möchte die Bankenseite sicherstellen, dass das gewährte Fremdkapital (Debt Exposure) primär durch stabile, langfristig besser prognostizierbare Ertragsströme aus den Hyperscaler-Mietverträgen gedeckt ist.

(6.) FDI-Screening in Spanien: Welche Rolle die Investitionskontrolle in der Transaktionsplanung spielt

Für DACH-Investoren stellt die spanische Investitionskontrolle (Überprüfung ausländischer Direktinvestitionen bzw. FDI-Regime) eines der kritischsten und oft unterschätzten Transaktionsrisiken dar.

Die Annahme, dass innerhalb der Europäischen Union (EU) bzw. des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) vollständige Kapitalverkehrsfreiheit (libre circulación de capitales) herrscht, ist im Kontext kritischer Infrastrukturen faktisch durch die vorbehaltene nationalstaatliche Souveränität außer Kraft gesetzt.

(6.1.) Legislativer Rahmen: Warum die komplexe Rechtslage zwischen Ley 19/2003, RD 571/2023 und RDL 1/2025 auch für EU/EFTA-Investoren kritisch ist

Der rechtliche Rahmen für das FDI-Screening basiert in Spanien auf dem reformierten Artikel 7bis des Gesetzes 19/2003 (Ley 19/2003 sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior). Dieser Artikel regelt die Aussetzung des Liberalisierungsregimes (suspensión del régimen de liberalización) für bestimmte ausländische Direktinvestitionen im Königreich Spanien (inversiones extranjeras directas en España) aus Gründen des Schutzes der öffentlichen Ordnung, der öffentlichen Sicherheit und der öffentlichen Gesundheit.

Diese gesetzliche Grundlage wurde durch das am 01.09.2023 in Kraft getretene Königliche Dekret RD 571/2023 über Außeninvestitionen weitreichend konkretisiert. Das RD 571/2023 löste das veraltete Königliche Dekret RD 664/1999 nach über zwei Jahrzehnten ab und bildet heute – zusammen mit der seit dem 01.02.2024 geltenden ministeriellen Ausführungsverordnung OM ECM/57/2024 – das verfahrensrechtliche Fundament für alle Deklarations- und Autorisierungsverfahren beim administrativen Investitionsregister des zuständigen Ministeriums (Registro de Inversiones).

Für Sponsoren von Rechenzentren greift hier eine wichtige Regelung: Gemäß Art. 7bis Abs. 2.a) der Ley 19/2003 in Verbindung mit dem RD 571/2023 ist der Sektor "Datenverarbeitung oder -speicherung" (tratamiento o almacenamiento de datos) ausdrücklich als strategische, kritische Infrastruktur eingestuft. Damit fällt praktisch jede größere Data-Center-Transaktion von vornherein in den sachlichen Anwendungsbereich der spanischen Investitionskontrolle.

Die jüngste und für DACH-Investoren weitreichendste legislative Entwicklung ist zudem die Verabschiedung des Real Decreto-ley 1/2025 (RDL 1/2025) vom 29.01.2025 (in Kraft seit 30.01.2025). Hinter diesem Dekret verbirgt sich eine hochspannende spanische Gesetzgebungs-Odyssee, die für das Transaktionsmanagement in der spanischen Jurisdiktion von essenzieller Bedeutung ist:

• Das ursprüngliche Regime: Im Jahr 2020 wurde als COVID-19-Schutzmaßnahme ein temporäres Übergangsregime (régimen transitorio de suspensión de liberalización) für Investoren aus der Europäischen Union (EU) und der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA / AELC, d.h. einschließlich Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz) eingeführt. Dieses betrifft Direktinvestitionen, bei denen EU/EFTA-Investoren eine Beteiligung von 10 Prozent oder mehr am Stammkapital erwerben oder die effektive Kontrolle über spanische Unternehmen in strategischen Sektoren erlangen, sofern das Investitionsvolumen bei nicht-börsennotierten Targets mehr als 500 Millionen Euro beträgt oder es sich um börsennotierte Gesellschaften handelt.

• Das regulatorische Drama um RDL 9/2024: Die spanische Regierung versuchte zunächst, dieses eigentlich zum 31.12.2024 auslaufende EU/EFTA-Screening mittels des RDL 9/2024 vom 24.12.2024 zu verlängern. Aufgrund politischer Instabilität verweigerte das spanische Parlament jedoch die nachträgliche Ratifizierung, sodass das RDL 9/2024 mit Wirkung zum 23.01.2025 formell für nichtig erklärt und derogiert wurde (derogado por no convalidación).

• Die Rettung durch RDL 1/2025: Um ein drohendes regulatorisches Vakuum im strategischen Infrastruktursektor zu verhindern, erließ die Regierung umgehend das neue Real Decreto-ley 1/2025. Dieses stellte die Gültigkeit des EU/EFTA-Screening-Regimes rückwirkend wieder her und verlängerte es nunmehr unmissverständlich und verbindlich bis zum 31.12.2026.

"Diese fortlaufende Verlängerung des Übergangsregimes belegt den ausgeprägten Willen des spanischen Staates, die Kontrolle über sensible Kernsektoren – und hierzu zählen Rechenzentren als infraestructuras críticas virtuales – lückenlos aufrechtzuerhalten. Für DACH-Investoren bedeutet dies, dass auch vermeintlich unkomplizierte Cross-Border-Akquisitionen innerhalb der EU oder konzerninterne Umstrukturierungen, bei denen sich die ultimative Kontrollkette (titularidad real) auch nur minimal verschiebt, bis mindestens Ende 2026 unter das strikte Vorab-Genehmigungsregime des spanischen Ministerrats (Consejo de Ministros) fallen können."

(6.2.) Control-Kriterien und UBO-Analyse: Welche Schwellenwerte für den Erwerb von Rechenzentren als "Kritische Infrastruktur" gelten

Gemäß den geltenden Bestimmungen unterliegt das Screening von ausländischen Direktinvestitionen in Spanien einer zwingenden vorherigen Genehmigungspflicht (autorización previa / suspensión del régimen de liberalización) durch den nationalen Ministerrat (Consejo de Ministros), sofern zwei kumulative Bedingungen erfüllt sind:

• Bedingung 1 – Überschreitung von Schwellenwerten (Umbrales): Die geplante Transaktion führt dazu, dass der ausländische Investor eine direkte oder indirekte Beteiligung von 10 Prozent oder mehr am Stammkapital (participación igual o superior al 10 por ciento del capital social) einer spanischen Gesellschaft erwirbt oder – unabhängig vom genauen Kapitalanteil – die effektive Kontrolle (adquirir el control) über diese übernimmt.

• Bedingung 2 – Betroffenheit eines strategischen Sektors (sector estratégico): Die spanische Zielgesellschaft ist in Sektoren tätig, die wesentliche Sicherheitsinteressen, die öffentliche Ordnung oder die öffentliche Gesundheit betreffen.

Erläuterungen zu Bedingung 1:

• Für die rechtliche Definition von "Kontrolle" verweist das spanische FDI-Recht explizit auf die fusionskontrollrechtlichen Kriterien des Art. 7.2 des spanischen Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (Ley 15/2007 de Defensa de la Competencia – "LDC").

• Für EU- und EFTA-Investoren greift diese Kontrollpflicht im Rahmen des bis zum 31.12.2026 verlängerten Übergangsregimes (régimen transitorio) bei zwei Fallkonstellationen: (a.) Die Zielgesellschaft ist ein in Spanien börsennotiertes Unternehmen (empresa cotizada); (b.) die Zielgesellschaft ist zwar nicht börsennotiert (empresa no cotizada), aber der Transaktionswert bzw. der Wert der Investition übersteigt 500 Millionen Euro.

Erläuterungen zu Bedingung 2:

• Data Center als kritische Infrastruktur (infraestructuras críticas): In der M&A-Praxis werden Rechenzentren von den spanischen Behörden de facto als strategische Schutzobjekte bzw. kritische Infrastruktur eingestuft. Das Königliche Dekret RD 571/2023 klassifiziert unter anderem virtuelle kritische Infrastrukturen (infraestructuras críticas virtuales) für die Datenverarbeitung oder -speicherung (tratamiento o almacenamiento de datos) sowie hochempfindliche Technologien (tecnologías críticas) – wie Künstliche Intelligenz (inteligencia artificial), Cloud-Dienste (servicios cloud) und Cybersecurity – als hochsensibel. Ergänzt wird dies durch den Zugang zu sensiblen Informationen, insbesondere personenbezogenen Daten (acceso a información sensible, en particular a datos personales), gemäß der Ley Orgánica 3/2018 ("LOPDGDD"). Da Rechenzentren das physische Rückgrat dieser hochsensiblen Datenflüsse bilden, rücken sie zwingend in den Fokus der spanischen FDI-Kontrolle. Zudem können sie rechtlich den strengen Vorgaben des Gesetzes zum Schutz kritischer Infrastrukturen (Ley 8/2011 de Protección de Infraestructuras Críticas – "LPIC") unterliegen, sofern sie im nationalen Infrastrukturkatalog gelistet sind.

(6.3.) Titularidad Real (UBO): Warum die Identifizierung der wirtschaftlich Berechtigten bei Private Equity Investments in kritische Infrastruktur in Spanien zum M&A-Bottleneck werden kann

Besondere juristische Vorsicht ist bei der Identifikation des wirtschaftlich Berechtigten (titular real) bzw. des Ultimate Beneficial Owner ("UBO") gemäß Art. 4.2 des spanischen Geldwäschegesetzes (Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo – "LPBCFT") geboten.

Ist eine Private-Equity- oder Infrastruktur-Fondsstruktur formal in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder Luxemburg (EU/EFTA) ansässig, wird aber maßgeblich durch Nicht-EU/EFTA-Kapitalgeber auf Seiten der Limited Partners (LPs) finanziert oder durch einen General Partner (GP) als Fund-Manager von außerhalb der EU/EFTA kontrolliert, greift die Durchgriffswirkung des spanischen FDI-Screenings. Sobald ein Nicht-EU/EFTA-Resident im Hintergrund direkt oder indirekt einen Anteil von mehr als 25 Prozent des Kapitals oder der Stimmrechte (un porcentaje superior al 25 por ciento del capital o de los derechos de voto) hält oder auf andere Weise die direkte oder indirekte Kontrolle über den Investor ausübt, gilt die gesamte Erwerbsstruktur für die Zwecke des spanischen Screenings als Nicht-EU/EFTA-Investor.

Die Konsequenzen sind gravierend: Sämtliche EU/EFTA-Privilegien und Freigrenzen – insbesondere die 500-Millionen-Euro-Freigrenze bei nicht börsennotierten Unternehmen – entfallen mit sofortiger Wirkung. In diesem Fall unterliegt jeder Erwerb ab einer 10-Prozent-Beteiligung an einem spanischen Data Center der vorherigen Genehmigungspflicht durch den spanischen Ministerrat – und zwar unabhängig von der Transaktionsgröße. Ein unzureichendes UBO-Screening im Vorfeld führt somit in aller Regel zu massiven Verzögerungen beim Closing oder im schlimmsten Fall zur rechtlichen Unwirksamkeit der Transaktion.

Darüber hinaus ist im Rahmen der KYC-Compliance vor jedem Closing zwingend ein formeller Abgleich mit dem neu geschaffenen zentralen spanischen Transparenzregister (Registro Central de Titularidades Reales – "RETIR") durchzuführen. Dies ist entscheidend, um etwaige Diskrepanzen zwischen der intern deklarierten Fondsstruktur und der spanischen Behörden-Datenlage frühzeitig aufzudecken und registerrechtliche Blockaden bei bzw. im Anschluss an die Beurkundung zu vermeiden. In der Deal-Praxis erweist sich die Interaktion mit dem noch relativ jungen RETIR bei komplexen, mehrstufigen ausländischen Fondsstrukturen oft als zeitlicher Flaschenhals, der im Closing-Zeitplan mit ausreichend Puffer eingeplant werden sollte.

"Die Identifikation von mittelbaren Nicht-EU/EFTA-Gesellschaftern in Private-Equity-Setups erfordert in der Praxis die notarielle Erstellung einer formellen Eigentümererklärung (acta de titularidad real) vor dem spanischen Notar nach Maßgabe der Transparenzanforderungen der LPBCFT. Ohne nachvollziehbare KYC-Dokumentation darf der Notar die eigentliche Transaktionsurkunde (escritura de compraventa) rechtlich nicht unterzeichnen. Es sollte daher bereits in der Frühphase der Due Diligence mit der dokumentarischen Aufarbeitung der Struktur des PE-Funds bzw. dessen General Partner und seiner Limited Partners begonnen werden, um spätere administrative Hürden und Closing-Verzögerungen zu vermeiden."

(6.4.) "Gun-Jumping" & Closing-Timeline: Welche Fristen und Ausnahmen in der Transaktionspraxis bei Investitionen in kritische Infrastruktur zu beachten sind

Die Integration des FDI-Screenings in den M&A-Prozess erfordert ein rigoroses Timing. Ein Vollzug der Transaktion vor der behördlichen Freigabe (cierre sin autorización previa) ("Gun-Jumping") wird von den spanischen Behörden streng sanktioniert. Neben drakonischen Bußgeldern führt die Missachtung des Genehmigungsvorbehalts zur absoluten Unwirksamkeit der Transaktion von Gesetzes wegen (ineficacia de pleno derecho y nulidad) auf spanischem Hoheitsgebiet.

• Verfahrensfristen (plazos de resolución): Durch das Königliche Dekret RD 571/2023 wurde die gesetzliche Überprüfungsfrist für das ordentliche Verfahren von ursprünglich sechs auf drei Monate verkürzt. Die Frist beginnt mit der formellen Annahme der vollständigen Dokumentation durch die Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones ("DGCII"). Reagiert die Behörde innerhalb dieser drei Monate nicht, gilt der Antrag als abgelehnt (silencio administrativo desestimatorio). In der Praxis wird diese Frist häufig durch Nachforderungsbeschlüsse pausiert (suspensión de plazos), wenn die Behörde vertiefende Auskünfte zur UBO-Struktur verlangt.

• Ausnahmen (exenciones): Gemäß Art. 17 RD 571/2023 sieht das spanische Recht bestimmte Erleichterungen vor. So sind Investitionen grundsätzlich befreit, wenn der Umsatz der spanischen Zielgesellschaft (cifra de negocios) im letzten Geschäftsjahr die Schwelle von 5 Millionen Euro nicht überschritten hat. Diese De-minimis-Ausnahme greift jedoch explizit nicht bei Betreibern elektronischer Kommunikationsnetze mit staatlichen Konzessionen oder bei staatlich subventionierten Technologien. Zudem regelt die 5-Millionen-Euro-Schwelle des Investitionswerts die behördliche Zuständigkeit: Liegt das Investitionsvolumen über 5 Millionen Euro, entscheidet der Ministerrat (Consejo de Ministros); liegt es darunter, entscheidet die DGCII direkt (was normalerweise schneller geht). Ebenfalls ausgenommen ist der bloße Erwerb von Immobilien, die keine kritische Infrastruktur darstellen. Während ein unbebautes Grundstück (Raw Land) unter diesen Ausschluss fallen kann, ändert sich dies, sobald das Areal als baureifes Land (Connected Land) projektiert ist und über Netzzugangsrechte (acceso y conexión) exklusive Kapazitäten des kritischen Übertragungsnetzes (red de transporte REE) bindet.

"Als deutsch-spanischer Transaktionsanwalt rate ich dringend: DACH-Investoren müssen im Share Purchase Agreement (SPA) oder Asset Purchase Agreement (APA) den Erhalt der FDI-Freigabe unbedingt als aufschiebende Bedingung bzw. Condition Precedent (condición suspensiva) verankern. Um vorab Rechtsklarheit zu schaffen, sollte das durch das RD 571/2023 formalisierte freiwillige Konsultationsverfahren (consulta previa) genutzt werden. Dieses verpflichtet das zuständige Ministerium, innerhalb einer gesetzlichen Frist von 30 Werktagen (días hábiles) verbindlich zu klären, ob überhaupt eine Genehmigungspflicht besteht."

(7.) Steuerliche Strukturierung in Spanien: Wie die PropCo beim Grundstückserwerb die Umsatzsteueroptierung (ITP-IVA) nutzen kann

Ein zentraler Faktor bei spanischen Immobilientransaktionen ist die steuerliche Optimierung des Erwerbs des physischen Assets durch die PropCo. Dies gilt insbesondere bei großvolumigen Landkäufen oder Forward-Deals für Data Center, da hier eine steuerliche Fehlplanung Millionenrisiken birgt, die unter Beachtung einiger Gestaltungsmöglichkeiten zu verhindern gewesen wären.

Die spanische Steuerrechtsordnung unterscheidet bei Real Estate Deals strikt zwischen zwei alternativen Systemen: Auf der einen Seite die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas – "TPO/ITP") und auf der anderen Seite die spanische Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido – "IVA").

(7.1.) Renuncia a la exención del IVA: Wie Investoren die teure ITP-Falle beim Grundstückskauf durch die PropCo in Spanien umgehen

Grundsätzlich sind Immobilientransaktionen im B2B-Bereich im spanischen Umsatzsteuerrecht in zwei wesentlichen Konstellationen von der Umsatzsteuer befreit, was systematisch den automatischen Übergang in das Grunderwerbsteuersystem (ITP) zur Folge hat:

• Unbebaute Grundstücke: Die Lieferung von nicht erschlossenen Grundstücken (terrenos rústicos) oder solchen, die planungsrechtlich noch keine Baureife besitzen, ist gemäß Art. 20.Uno.20º LIVA von der IVA befreit.

• Bestandsimmobilien (Powered Shells): Die zweite und jede nachfolgende Übertragung von Gebäuden (segundas y ulteriores entregas de edificaciones), worunter auch bereits fertiggestellte oder im Betrieb befindliche Rechenzentrumshüllen fallen, ist gemäß Art. 20.Uno.22º LIVA ebenfalls von der IVA befreit.

Greift diese gesetzliche Umsatzsteuerbefreiung (exención del IVA), fällt stattdessen die spanische Grunderwerbsteuer (TPO/ITP) an. Da die ITP eine reine Endverbrauchersteuer ist, stellt sie für einen institutionellen Käufer (hier die PropCo) einen nicht abzugsfähigen Sunk Cost dar, der die Gesamtrendite (Cash-on-Cash-Yield) massiv schmälert.

Die ITP-Steuersätze werden von den Autonomen Gemeinschaften Spaniens (Comunidades Autónomas) individuell festgelegt und variieren je nach Region erheblich. Bei typischen Data-Center-Transaktionsvolumina von oft weit über 100 Millionen Euro für netzgesichertes Bauland (Connected Land) oder schlüsselfertige Assets kann eine nicht erstattungsfähige ITP-Belastung von derzeit ca. 8 bis zu 11 Prozent das Financial Modelling des gesamten Vorhabens – und damit die IRR der Investorenseite – torpedieren.

Das spanische Mehrwertsteuergesetz bietet jedoch in Art. 20.Dos LIVA in Verbindung mit Art. 8 des spanischen Umsatzteuerreglements (Reglamento del IVA – "RIVA") ein hochwirksames Gestaltungsinstrument für B2B-Transaktionen: Den formellen Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung (renuncia a la exención del IVA). Durch diesen Verzicht bzw. die freiwillige Optierung zur IVA wird die Transaktion aus dem ITP-Regime herausgelöst und zurück in das abzugsfähige Mehrwertsteuersystem (zu einem Regelsatz von 21 Prozent für gewöhnliche Gewerbeimmobilien und Bauland) überführt.

Damit dieser Verzicht rechtswirksam ausgeübt werden kann, müssen kumulativ äußerst strenge Voraussetzungen erfüllt sein:

• Voraussetzung 1 – Unternehmereigenschaft des Verkäufers: Der Verkäufer muss ein steuerliches Mehrwertsteuersubjekt (sujeto pasivo del IVA) sein und das Asset im Rahmen seiner unternehmerischen Tätigkeit halten.

• Voraussetzung 2 – Unternehmereigenschaft des Käufers: Die PropCo der Investorenseite muss ebenfalls als aktives sujeto pasivo del IVA registriert sein.

• Voraussetzung 3 – Deduktions-Qualifikation (Prorrata-Regel): Der Käufer muss das erworbene Asset für eine Geschäftstätigkeit nutzen, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigt. Seit einer gesetzlichen Lockerung reicht hierfür nach Art. 20.Dos LIVA ausdrücklich auch ein bloß teilweiser Vorsteuerabzug (deducción parcial) aus. Diese Voraussetzung ist bei Data-Center-JVs im Regelfall erfüllt, da die PropCo das physische Rechenzentrum im Rahmen einer umsatzsteuerpflichtigen gewerblichen Vermietung (arrendamiento sujeto y no exento del IVA) langfristig an die Betreiber-OpCo verpachtet.

• Voraussetzung 4 – Formelle Ausübung beim Signing/Closing: Gemäß Art. 8.1 RIVA muss der Käufer dem Verkäufer vor oder im Moment der Übergabe eine formelle, von ihm unterzeichnete Erklärung (declaración suscrita por el adquirente) übergeben, in der er seine steuerliche Erwerberqualifikation und sein Vorsteuerabzugsrecht bestätigt. Dieser Verzicht sowie die Übergabe der Käufererklärung müssen zwingend explizit in der notariellen Kaufurkunde (escritura pública de compraventa) dokumentiert und unter präzisem Verweis auf die gesetzlichen Normen (Art. 20.Dos LIVA und Art. 8 RIVA) fixiert werden.

Zwar hat das spanische Zentrale Wirtschafts- und Verwaltungsgericht (Tribunal Económico-Administrativo Central – "TEAC") in seiner wegweisenden und vom Obersten Gerichtshof Spaniens (Tribunal Supremo – "TS") bestätigten Rechtsprechung geurteilt, dass unter bestimmten Umständen auch ein konkludenter bzw. stillschweigender Verzicht (renuncia implícita o tácita) anerkannt werden kann, sofern die Ausweisung der IVA auf der Rechnung und die Absicht der Parteien in der Urkunde zweifelsfrei dokumentiert sind. Allerdings sollte man sich selbstredend im institutionellen Transaktionsgeschäft auf eine solche Last-Resort-Heilung von Formfehlern keinesfalls verlassen.

Sollte die spanische Steuerbehörde Agencia Tributaria (AEAT) im Rahmen einer späteren Betriebsprüfung (inspección tributaria) den Verzicht aufgrund von Formfehlern oder einer verspäteten declaración für unwirksam erklären, droht das steuerliche Worst-Case-Szenario:

• Die Transaktion wird rückwirkend als IVA-befreit eingestuft.

• Die PropCo muss die volle ITP (derzeit bis zu 11 Prozent des Transaktionswerts) zuzüglich Verzugszinsen und Säumniszuschlägen nachentrichten.

• Gleichzeitig wird die an den Verkäufer gezahlte IVA als "zu Unrecht ausgewiesen" (indebidamente repercutida) klassifiziert, was gemäß Art. 94.Tres LIVA spiegelbildlich zum vollständigen Ausschluss des Vorsteuerabzugs führt.

Vorsicht vor nachträglicher Mischnutzung: Selbst nach einer erfolgreich ausgeübten Optierung zur Umsatzsteuer (renuncia a la exención del IVA) müssen Investoren die strengen Regelungen zur Vorsteuerberichtigung bei Investitionsgütern (regularización de bienes de inversión) im Blick behalten: Ändert sich nach dem Erwerb bzw. Closing oder der Fertigstellung die Nutzungsart der Immobilie (etwa durch eine ungeplante gemischte Nutzung), löst dies komplexe Vorsteuerkorrekturen aus. Die jüngste umsatzsteuerliche Rechtsprechung (vgl. EuGH, Urteil vom 12.09.2024, Az. Rs. C-243/23 – "Drebers") hat hierbei die Kriterien zur direkten Wirkung bei der Berichtigung von Investitionsgütern weiter verschärft und konkretisiert.

(7.2.) Inversión del Sujeto Pasivo (ISP): Wie in Spanien Liquiditätsneutralität durch Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens erreicht wird

Wird die Option zur Umsatzsteuerpflicht (renuncia a la exención del IVA) form- und fristgerecht in der notariellen Urkunde (escritura pública) erklärt, greift im Moment der Entstehung der Umsatzsteuer (devengo) automatisch der gesetzliche Mechanismus der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bzw. das Reverse-Charge-Verfahren nach Art. 84.Uno.2º.e) (2º guion) LIVA (Inversión del Sujeto Pasivo – "ISP"). Der Zeitpunkt der Entstehung der IVA (devengo) ist bei derartigen Real Estate Deals in der Regel die Unterzeichnung und Übergabe des Besitzes vor dem spanischen Notar.

Der ISP-Mechanismus bei Immobilientransaktionen in Spanien ist für das Financial Modelling und die Liquiditätsplanung der Investorenseite von unschätzbarem Wert:

• Liquiditätsneutralität: Nicht der Verkäufer stellt die spanische Umsatzsteuer in Höhe von 21 Prozent (Regelsatz) in Rechnung und führt diese an den Staat ab, sondern das Gesetz verlagert die Steuerschuldnerschaft direkt auf den Käufer, also die PropCo.

• Verrechnungsprozess: Die PropCo deklariert die anfallende Umsatzsteuer in ihrer eigenen periodischen Umsatzsteuervoranmeldung (autoliquidación periódica / Modelo 303) simultan als geschuldet (IVA devengado) und zieht sie im exakt selben Moment und im selben Modelo 303 wieder als Vorsteuer ab (IVA soportado deducible).

• Konsequenz buchhalterisches Nullsummenspiel: Der Vorgang ist für den DACH-Investor vollkommen cashflow- bzw. liquiditätsneutral (coste financiero cero). Es muss kein Millionenbetrag an Umsatzsteuer IVA vorfinanziert werden, was Finanzierungsbedarf und Finanzierungskosten der Akquisition nicht nur auf dem Papier drastisch reduziert.

"Auch an dieser Stelle gilt jedoch: Die Anwendung der Inversión del Sujeto Pasivo ist im B2B-Bereich kein bloßes Wahlrecht, sondern bei einer wirksamen renuncia zwingende gesetzliche Pflicht. Weist der Verkäufer die IVA dennoch fälschlicherweise offen auf der Rechnung aus und führt sie ab, qualifiziert die AEAT diese Zahlung als rechtlich nicht geschuldet. Der Vorsteuerabzug der PropCo wird versagt, was zu einer jedenfalls temporären Doppelbesteuerung samt Liquiditätsbeeinträchtigung und langwierigen Rückforderungsverfahren führt."

(7.3.) Actos Jurídicos Documentados (AJD): Wie hoch die spanische Stempelsteuer in den Hotspot-Regionen bei Ausnutzung des IVA-ISP-Mechanismus ist

Der elegante Wechsel von der nicht abzugsfähigen Grunderwerbsteuer TPO/ITP zur liquiditätsneutralen Umsatzsteuer IVA via Reverse-Charge-Verfahren hat im spanischen Steuersystem jedoch eine wichtige Kehrseite:

• Da die Immobilientransaktion nunmehr formell dem IVA-System unterliegt und zwingend in einer öffentlichen notariellen Urkunde (escritura pública) dokumentiert werden muss, um die Eintragung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) zu bewirken, wird der Tatbestand der spanischen Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados – "AJD") in ihrer cuota gradual ausgelöst.

• Während die Grunderwerbsteuer (TPO/ITP) und die Umsatzsteuer (IVA) absolut inkompatibel sind, ist die Stempelsteuer AJD mit der IVA kompatibel und fällt daher kumulativ an. Als gesetzlicher Steuerschuldner (sujeto pasivo) der Stempelsteuer AJD gilt hierbei zwingend der Käufer (hier: PropCo).

Da das AJD-Aufkommen den Autonomen Gemeinschaften Spaniens (Comunidades Autónomas) zusteht, nutzen diese die Stempelsteuer als fiskalisches Steuerungsinstrument. Um den Einnahmenverlust aus der entgangenen Grunderwerbsteuer (TPO/ITP) zumindest teilweise zu kompensieren, haben fast alle Regionen spezielle, erhöhte Steuersätze (tipos incrementados) für exakt jene Fälle eingeführt, in denen von der Umsatzsteueroption renuncia a la exención de IVA Gebrauch gemacht wird ("Strafsteuersätze").

Diese leichte fiskalische Asymmetrie zwingt DACH-Investoren bzw. die Joint-Venture-Partner zu einer präzisen standortspezifischen CapEx-Planung im Vorfeld des Grundstückserwerbs (nachfolgend einige Beispiele aus den aktuellen Data-Center-Hotspots in Spanien):

• Madrid (1,50 Prozent): Entgegen landläufiger Meinungen verzichtet die Autonome Gemeinschaft Madrid keineswegs auf einen AJD-Strafzuschlag. Während der allgemeine AJD-Satz zwar bei sehr niedrigen 0,75 Prozent notiert, wird bei einer Optierung zur Umsatzsteuer (renuncia a la exención del IVA) ein spezieller, erhöhter Satz von 1,50 Prozent fällig. Bei einer Landtransaktion im Wert von 50 Millionen Euro betragen die tatsächlichen AJD-Kosten für die PropCo somit 750.000 Euro statt 375.000 Euro. Im Vergleich zur deutlich höheren Grunderwerbsteuer ITP von 6 Prozent ist das natürlich trotzdem ein "Superschnäppchen".

• Barcelona / Cataluña (3,50 Prozent): Katalonien hat die Stempelsteuer bei Immobilienverkäufen mit Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung signifikant angehoben. Seit dem 27. Juni 2025 beträgt der Steuersatz dort 3,50 Prozent (zuvor 2,50 Prozent). Bei demselben Transaktionswert von 50 Millionen Euro schlägt die AJD hier demnach als reiner, nicht erstattungsfähiger Transaktionsaufwand (Sunk Cost) mit horrenden 1.750.000 Euro zu Buche.

• Valencia / Comunidad Valenciana (2,00 Prozent): In der für Konnektivitäts-Hubs hochattraktiven Region Valencia gilt gemäß Art. 14.Dos der Ley 13/1997 ein erhöhter AJD-Satz von 2,00 Prozent bei Verzicht auf die IVA-Befreiung. Der allgemeine AJD-Regelsatz wurde dort hingegen mit Wirkung zum 1. Juni 2026 auf 1,40 Prozent abgesenkt. Bei einer 50-Millionen-Euro-Transaktion fallen somit in der Comunitat Valenciana 1.000.000 Euro an Stempelsteuer an. Strukturierungs-Tipp: In der Region Valencia können sich für dieses CapEx-Dilemma jedoch hochinteressante Strukturierungsoptionen ergeben. Befindet sich das geplante Data-Center-Grundstück in einer von der Regionalregierung offiziell ausgewiesenen fortgeschrittenen Industriezone (área industrial avanzada), sieht das Gesetz (Art. 14bis Cuatro der Ley 13/1997) eine Bonifikation von 30 Prozent auf die AJD-Zahlung vor, sofern die gesetzlich geforderten Voraussetzungen (wie die ICIO-Unterstützung durch die betroffene Gemeinde) erfüllt sind. Dies senkt die Stempelsteuerbelastung spürbar ab.

• La Rioja (1,50 Prozent): Auch La Rioja verlangt bei einer renuncia einen erhöhten Satz von 1,50 Prozent gegenüber dem allgemeinen Regelsatz von 1,00 Prozent. Bei einer 50-Millionen-Euro-Transaktion entspricht dies einer Stempelsteuer von 750.000 Euro.

Mehr zum Thema Immobiliensteuerrecht in Spanien erfahren Sie übrigens in meinem Executive Briefing mit dem Titel "Steuerfallen bei Spanien-Deals: Real Estate Tax Structuring für Private Equity & Family Offices (ITP, IVA, AJD, IBI, IS, IRNR, IIVTNU)".

(8.) Fazit: Data Center Deals in Spanien sind komplex, aber extrem lukrativ und zukunftssicher

Der iberische Data-Center-Markt bietet institutionellen Investoren, Private-Equity-Fonds, Family Offices und Infrastrukturentwicklern aus dem DACH-Raum ein im europäischen Vergleich beispielloses Rendite- und Skalierungspotenzial.

Getrieben durch den massiven Netzausbau im Rahmen des spanischen Energie- und Klimaplans PNIEC, die europäische Spitzenposition des Königreichs Spanien beim Abschluss grüner Stromabnahmeverträge (PPAs) mit einem Transaktionsvolumen von 4,66 GW allein im Jahr 2024 sowie die rasant steigende Nachfrage nach Infrastrukturen für GPU-intensive KI-Workloads von Neocloud-Betreibern, fließt derzeit signifikantes globales Kapital in Richtung Südeuropa.

Mit einer identifizierten iberischen Gesamtkapazität von 10,5 GW IT und einem mittelfristig realisierbaren aktiven Marktvolumen von 4,5 GW IT (davon bereits 1,4 GW IT betriebsbereit) hat sich die Iberische Halbinsel – angeführt von den führenden spanischen Clustern – de facto zum strategischen Gateway der europäischen Digitalisierung entwickelt.

Der erfolgreiche Eintritt in den wachsenden spanischen Data-Center-Markt ist für DACH-Investoren jedoch kein klassischer reiner Asset-Erwerb, sondern erfordert die sorgfältige Navigation durch ein engmaschiges regulatorisches Geflecht hochgradig miteinander vernetzter rechtlicher und steuerlicher Themen:

• Energierecht und Netzzugang: Die Sicherung und Entwicklung von baureifem Erschließungsland (Powered Land) unter den strengen und fristenkritischen Vorgaben des Königlichen Dekrets RD 1183/2020 bildet den eigentlichen Kern der transaktionalen Wertschöpfung. Die strikte Einhaltung der administrativen Meilensteine ist essenziell, um die mühsam hinterlegten finanziellen Garantien (avales) vor dem automatischen Verfall und der staatlichen Einziehung zu schützen.

• Gesellschaftsrechtliche Governance: Die saubere Trennung des Projekts in eine Eigentümergesellschaft (PropCo) zur Hebelung günstiger Senior-Projektfinanzierungen und eine Betreibergesellschaft (OpCo) zur Risikominimierung technischer Alterungsprozesse sichert die bankseitige Finanzierbarkeit (Bankability). Flankiert werden muss diese Struktur durch eine detailliert ausverhandelte Gesellschaftervereinbarung bzw. Shareholders' Agreement (Pacto de Socios), die über rechtskonform ausgestaltete Beilegungsmechanismen (mecanismos de desinversión) wie Russian Roulette oder Texas Shoot-out eine gesellschaftsrechtliche Handlungsunfähigkeit und damit die gesetzliche Zwangsauflösung gemäß Art. 363.1.d) LSC präventiv ausschließt.

• Öffentliches Baurecht und Umweltrecht: Die komplex zwischen Zentralstaat, Autonomen Gemeinschaften und Kommunen verschachtelten bau- und umweltrechtlichen Vorgaben sowie die zugehörigen formellen Verfahren müssen geplant, vorbereitet und durchgeführt werden. Ist ein Projekt bereits errichtet, müssen die entsprechenden öffentlich-rechtlichen Lizenzen im Rahmen der Buy-side-Due-Diligence einem Health-Check unterzogen werden.

• Investitionskontrolle (FDI-Screening): Die gesetzliche Verlängerung des EU/EFTA-Übergangsregimes durch das Real Decreto-ley 1/2025 bis zum 31. Dezember 2026 zementiert die Pflicht zur vorherigen Genehmigung durch den spanischen Ministerrat, sobald kritische virtuelle Infrastrukturen oder sensible Daten betroffen sind. Eine überzeugend nachvollziehbare Analyse des wirtschaftlich Berechtigten bzw. UBO (titular real) ist unumgänglich, da bereits eine US- oder UK-Beteiligung von mehr als 25 Prozent im Fondshintergrund das privilegierte EU/EFTA-Regime (insbesondere die 500-Millionen-Euro-Freigrenze) augenblicklich aushebelt und den strengen Genehmigungsvorbehalt reaktiviert.

• Steuerliche Optimierung: Beim physischen Grundstückserwerb ist die präzise Ausübung der Optierung zur Umsatzsteuer gemäß Art. 20.Dos LIVA(renuncia a la exención de IVA) in Kombination mit der liquiditätsneutralen Steuerschuldumkehr ISP (inversión del sujeto pasivo) der in der Real Estate M&A-Praxis bewährte Weg, um die nicht-erstattungsfähige Grunderwerbsteuer (ITP) zu vermeiden. Die hierbei systembedingt ausgelöste Stempelsteuer (AJD) erfordert jedoch aufgrund regionaler Steuerasymmetrien innerhalb Spaniens – von investorenfreundlichen 1,50 Prozent in Madrid über erhöhte 2,00 Prozent in Valencia bis hin zu horrenden 3,50 Prozent in Barcelona/Katalonien – eine fundierte steuerliche Liquiditätsplanung im Vorfeld der Standortentscheidung.

"In einem Geschäfts- und Marktumfeld, in dem die vertraglich gesicherte Verfügbarkeit von Energie der limitierende Hauptfaktor für das Stehen oder Fallen des Zielprojekts ist, avanciert reine Umsetzungsgeschwindigkeit zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Dieser immanente Zeitdruck darf jedoch niemals zu einer überstürzten Due Diligence oder zu strukturellen Kompromissen bei der FDI- und Steuer-Compliance oder der Detailliertheit eines im Zweifel lebensrettenden Shareholders' Agreements führen. DACH-Investoren und Konsortialpartner, die diese komplexen Parameter mit klarem Kopf steuern, strukturieren und einbetten, sind optimal positioniert, um den aktuellen Superzyklus des digitalen Infrastrukturausbaus in Südeuropa langfristig voll zu ihren Gunsten zu nutzen."

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Datenbasis & Weiterführende Marktberichte: Die in diesem anwaltlichen Executive Briefing zitierten makroökonomischen Basisdaten, Marktvolumina und Pricing-Trends basieren auszugsweise auf dem Datenmaterial des Branchenreports von CBRE mit dem Titel "Iberian Data Center Market Report 2026 – State of the Iberian Data Center Market July 2026". Für eine systematische Einarbeitung in den hierin besprochenen Themenkreis aus kommerzieller Perspektive sei die Lektüre des zitierten Reports interessierten Lesern wärmstens ans Herz gelegt.

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Über den Autor

Fabian Arhelger ist in Madrid ansässiger deutschsprachiger Rechtsanwalt und spezialisiert auf komplexe Real Estate M&A- und Private-Equity-Transaktionen sowie anwaltliche Asset Protection mit Bezug zum Königreich Spanien. Er berät mit seiner Kanzlei Mares Legal institutionelle Investoren, Family Offices und anspruchsvolle Privatpersonen.

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Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Erstinformation und stellt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Aufgrund der Komplexität und der ständigen Änderungen von Gesetzeslage, Abkommen, Verwaltungspraxis und Rechtsprechung kann für die Richtigkeit und Vollständigkeit keine Haftung übernommen werden. Für eine Einzelfallberatung wenden Sie sich bitte direkt an Rechtsanwalt Fabian Arhelger.

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Dieses Executive Briefing ist auch als LinkedIn-Pulse-Artikel unter dem Profil des Autors Fabian Arhelger veröffentlicht worden.