Steuern bei Immobilienerwerb in Spanien: ITP-TPO, IVA, AJD, IBI, Plusvalía (IIVTNU), IRNR und IS
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Die Strukturierung von Immobilientransaktionen auf der Iberischen Halbinsel erfordert von institutionellen Investoren, Private-Equity-Fonds und Family Offices eine präzise Navigation durch das komplexe spanische Steuerrecht.
Die spanische Finanzverwaltung AEAT (Agencia Estatal de la Administración Tributaria) operiert heute als eine der am stärksten digitalisierten und vernetzten Steuerbehörden weltweit. Flankiert durch KI-gestützte Erkennungssysteme und einen lückenlosen Datenabgleich, identifiziert der spanische Fiskus Strukturierungsfehler und formale Versäumnisse bei grenzüberschreitenden Real-Estate-Deals nahezu in Echtzeit.
Eine oberflächliche, unzureichende steuerliche Planung führt in der spanischen Transaktionspraxis de facto unweigerlich zu nachgelagerten Betriebsprüfungen (inspecciones tributarias), die durch die kumulative Festsetzung von Steuernachforderungen (liquidaciones complementarias), Verzugszinsen (intereses de demora) sowie teils drakonischen Strafzuschlägen (sanciones y recargos) nicht nur das Renditeprofil des Investments massiv beeinträchtigen, sondern auch unmittelbare Haftungsdurchgriffe (derivación de responsabilidad) auslösen können.
Insbesondere das Zusammenspiel zwischen direkten und indirekten Steuern, kommunalen Abgaben sowie den spezifischen Regelungen für Nicht-Residenten zwingt Investoren dazu, steuerliche Implikationen nicht erst in der Post-Closing-Phase, sondern bereits im Rahmen der initialen Akquisitionsarchitektur trennscharf zu antizipieren.
"Im spanischen Immobiliensteuersystem ist Unwissenheit der größte Renditekiller. Ein nicht rechtskonform durchgeführter Regimewechsel von der Grunderwerbsteuer (ITP) zur Umsatzsteuer (IVA/IGIC) oder das Übersehen versteckter DBA-Klauseln beispielsweise können ein an sich hochrentables Prime Asset binnen Monaten in ein finanzielles Fiasko verwandeln."
Die nachfolgende tiefgreifende Analyse dekonstruiert die relevanten steuerlichen Mechanismen eines Immobilieninvestments in Spanien entlang des gesamten Lebenszyklus aus Perspektive von DACH-Investoren – von der Akquisition über die Halteperiode (Bewirtschaftungsphase bzw. explotación) bis hin zur Desinvestition (Exit).
(1.) Die Akquisitionsphase (I): Der Asset Deal im Spannungsfeld von ITP, IVA und AJD
(1.1.) ITP vs. IVA
Bei der direkten Akquisition des physischen Immobilien-Assets (Asset Deal) betreten Investoren sogleich das komplexe Terrain der spanischen indirekten Besteuerung. Es gilt hierbei den systematischen Konflikt zwischen der spanischen Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido – "IVA") und der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – "ITP") zu erkennen und zu steuern.
Das spanische Gesetz ordnet Transaktionen je nach steuerrechtlichem Status des Verkäufers und der historischen Lebensphase der Immobilie zwingend einem dieser beiden Regime zu. Erwirbt ein Private Equity Fund einen Erstbezug direkt vom Projektentwickler (primera entrega), unterliegt die Transaktion der spanischen Mehrwertsteuer IVA. In der Praxis institutioneller DACH-Investoren dominieren jedoch etablierte, vollvermietete Bestandsobjekte. Steuerrechtlich qualifizieren diese Deals als Zweitlieferung(segunda entrega) und sind per Gesetz zunächst zwingend von der Mehrwertsteuer befreit (Art. 20.uno.22º Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido – "LIVA").
Diese Befreiung zwingt die Transaktion als gesetzlichen Automatismus in das Regime der spanischen Grunderwerbsteuer ITP (Art. 7.5 Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados – "TRLITPAJD").
Die ITP stellt für renditegetriebene Financial Models ein gravierendes Problem dar, da sie – anders als die Umsatzsteuer IVA – nicht als Vorsteuer abzugsfähig ist. Sie ist also ein finaler Sunk Cost, der direkt aus der Akquisitionsfinanzierung heraus gestemmt werden muss.
Da die ITP an die Autonomen Gemeinschaften (Comunidades Autónomas) abgetreten wurde, variieren die Steuersätze stark; in Andalusien liegt der Standard-Satz beispielsweise derzeit bei 7 Prozent, auf den Kanaren bei 6,5 Prozent. Bei einem Transaktionsvolumen von 50 Millionen Euro bedeutet dies in Andalusien (Costa del Sol – Marbella, Málaga, Sotogrande) bspw. einen sofortigen und unwiederbringlichen Liquiditätsabfluss von 3,5 Millionen Euro. Ertragsteuerlich federt lediglich die Tatsache, dass die ITP den bilanziellen Anschaffungswert erhöht und somit die jährliche AfA-Gebäudeabschreibung (amortización) steigert, diesen Verlust über die Zeit geringfügig ab.
(1.2.) Der Escape aus der ITP: Renuncia a la exención del IVA und Reverse Charge
Um diesen Sunk Cost zu neutralisieren, bietet das spanische Steuerrecht für B2B-Transaktionen ein mächtiges Instrument: Den formellen Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung (renuncia a la exención del IVA, Art. 20.dos LIVA). Dadurch wird die Transaktion freiwillig der IVA (regulärer Satz 21 Prozent) unterworfen.
Dieser Steuerregimewechsel ist an strenge, kumulativ zu erfüllende Bedingungen geknüpft, deren Nichterfüllung zwingend die Rückverweisung in die ITP zur Folge hat:
Der Verkäufer und der Käufer müssen nachweislich Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne sein (B2B); und
der Erwerber muss die Immobilie für eine Tätigkeit nutzen, die ihn zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt (z.B. gewerbliche Vermietung mit IVA-Ausweis).
Der strategische Vorteil dieses Wechsels von der ITP in die IVA liegt im Mechanismus der Steuerschuldumkehr, der sogenannten Inversión del Sujeto Pasivo (ISP, geregelt in Art. 84.uno.2º LIVA). Der Clou dabei: Der Käufer zahlt die 21 Prozent IVA (in unserem Beispiel 10,5 Millionen Euro) nicht "physisch" an den Verkäufer aus, was ansonsten eine enorme Brückenfinanzierung bis zur Vorsteuererstattung erfordern würde. Stattdessen stellt der Verkäufer eine Nettorechnung mit dem Hinweis auf die ISP aus. Der Erwerber (Käufer) deklariert die IVA in seiner spanischen IVA-Voranmeldung (Modelo 303) und zieht diese im exakt selben Moment als Vorsteuer in einer anderen Casilla wieder ab. Es handelt sich damit um ein bilanzielles Nullsummenspiel bei voller Liquiditätsneutralität aus Sicht des Investors.
(1.3.) Der steuerliche Trade-off: Die Stempelsteuer (AJD)
Als Kompensation für den Verlust der ITP fordern die Autonomen Gemeinschaften Spaniens jedoch bei Ausübung der IVA-Optierung die spanische Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados – "AJD"). Diese "Steuer auf beurkundete Rechtsakte" besteuert urkundliche Rechtsgeschäfte mit wertmäßigem Inhalt, die in öffentliche Register eintragbar sind; in unserem Fall primär die notarielle Kaufurkunde (escritura de compraventa, vgl. Art. 31.2 TRLITPAJD). Die Sätze der AJD wurden in den letzten Jahren vielerorts dynamisch erhöht (tipo incrementado) und liegen je nach Region zwischen 1,0 und 2,5 Prozent, bisweilen auch bis zu 3,0 Prozent (in Andalusien derzeit 1,2 Prozent). Bei 50 Millionen Euro Transaktionsvolumen eines Deals in Andalusien resultiert dies in 600.000 Euro Sunk Cost. Betriebswirtschaftlich bleibt dieser Trade-off (AJD statt ITP) für den Investor dennoch in aller Regel die signifikant bessere Wahl.
(1.4.) Exkurs: Régimen Económico y Fiscal de Canarias (REF)
Auf den Kanarischen Inseln gilt aufgrund von deren steuerlichem Sonderstatus (Régimen Económico y Fiscal de Canarias) anstelle der staatlichen IVA die kanarische indirekte Generalsteuer (Impuesto General Indirecto Canario – "IGIC").
Auch hier droht institutionellen Investoren bei Zweitlieferungen von Immobilien die automatische Zuordnung zur teuren Grunderwerbsteuer (ITP). Erfreulicherweise stellt der kanarische Gesetzgeber jedoch denselben strategischen Ausweg zur Verfügung: Unter denselben strengen B2B-Voraussetzungen kann auch hier der formelle Verzicht auf die IGIC-Steuerbefreiung erklärt werden (renuncia a la exención del IGIC, Art. 50.Cinco Ley 4/2012 de Canarias).
Auch dies löst das liquiditätsneutrale Reverse-Charge-Verfahren (Inversión del Sujeto Pasivo) aus. Die IGIC beläuft sich auf regulär 7 Prozent (was aufgrund des Nullsummenspiels bei der ISP de facto nur eine formelle Rechengröße bleibt). Der zwingende steuerliche Trade-off in Form der kanarischen Stempelsteuer (AJD) für notarielle Kaufurkunden liegt dabei derzeit bei hochattraktiven 1,0 Prozent.
(2.) Die Akquisitionsphase (II): Share Deals und die steuerliche Durchgriffshaftung (Art. 338 LMVSI)
Um sowohl ITP, IVA als auch AJD vollständig zu vermeiden, strukturieren Investoren Transaktionen häufig als Share Deal. Sie erwerben die Anteile an der besitzenden spanischen Gesellschaft (in der Regel eine Sociedad Limitada – S.L.). Gemäß den spanischen Wertpapiermarktgesetzen sind solche Anteilsübertragungen im Grundsatz von indirekten Steuern (sprich IVA und ITP) befreit.
Der spanische Steuergesetzgeber (und mit ihm die AEAT) begegnen der missbräuchlichen Nutzung von Share Deals zur reinen Vermeidung der Grunderwerbsteuer allerdings mit einer strikten Anti-Missbrauchsnorm: Artikel 338 des spanischen Wertpapiermarktgesetzes (Art. 338 Ley 6/2023 de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión – "LMVSI" n.F.; ehemals Art. 314 LMV a.F.). Diese Norm greift zwingend ein, wenn ein Investor die Kontrolle über eine Gesellschaft (mehr als 50 Prozent der Anteile) erlangt und deren Aktivvermögen wertmäßig zu mehr als 50 Prozent aus spanischen Immobilien besteht.
Der entscheidende steuerliche Prüfstein ist in dieser Konstellation die operative Substanz der Target-Gesellschaft. Handelt es sich um eine reine vermögensverwaltende Holding-Gesellschaft (Sociedad Patrimonial) ohne eigenes Personal, bricht der Fiskus den gesellschaftsrechtlichen Mantel auf, ignoriert den Share Deal steuerlich und qualifiziert die Transaktion als verdeckten Asset Deal um. Infolgedessen wird die ITP auf den Marktwert der gehaltenen Immobilien zwingend nacherhoben (mangels vorausschauender Hineinstrukturierung in die IVA mit ISP).
Besondere Vorsicht ist geboten, da das Gesetz hier eine Beweislastumkehr zulasten des Investors anordnet: Die Steuerpflicht entfällt nur, wenn eine echte wirtschaftliche Aktivität (actividad económica real) nachgewiesen werden kann.
Viele ausländische Investoren verlassen sich hierbei auf externe Property-Management-Agreements und belassen die spanische Objektgesellschaft als schlankes SPV ohne eigenes Personal. Doch genau hier schnappt oftmals die Falle zu: Das spanische Körperschaftsteuergesetz (Art. 5.1 LIS) verlangt bei der Immobilienvermietung als Grundregel zwingend mindestens einen eigenen Angestellten mit einem Vollzeitarbeitsvertrag (persona empleada con contrato laboral y jornada completa).
Zwar lässt die spanische Generalsteuerdirektion (Dirección General de Tributos – "DGT") in ihrer jüngeren Spruchpraxis Ausnahmen zu und erkennt externe Management-Verträge im Ausnahmefall an; dies gilt in der Prüfungspraxis jedoch fast ausschließlich für institutionelle Mega-Portfolios, deren enormes Volumen und vertragliche Komplexität ein solches Outsourcing wirtschaftlich zwingend rechtfertigen.
Für klassische Family-Office-Transaktionen oder kleinere bis mittlere, Private-Equity-typische Target-Volumina und Portfoliostrukturen bietet das Outsourcing keine verlässliche Sicherheit. Fehlt der eigene Vollzeitangestellte und ist das Portfolio nicht signifikant genug, um ein Outsourcing vor den strengen Augen der AEAT-Betriebsprüfer zu rechtfertigen, stuft der Fiskus die S.L. gnadenlos als vermögensverwaltende Gesellschaft (Sociedad Patrimonial) ein. Der Share Deal "rutscht" dann vollends in die ITP – mit all den beschriebenen schwerwiegenden Konsequenzen für die Rendite der Investorenseite.
(3.) Die Bewirtschaftungsphase: Kommunale Stichtagsbesteuerung und Ertragsteuersystematik (IS vs. IRNR)
Mit dem Closing betritt der Investor die Haltephase, in der sowohl kommunale Substanzsteuern als auch nationale Ertragsteuern den laufenden Cashflow belasten.
(3.1.) Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Auf kommunaler Ebene erhebt das zuständige Rathaus (Ayuntamiento) die jährliche Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – "IBI"). Die dogmatische Besonderheit hierbei ist das strikte Stichtagsprinzip der IBI (Art. 75 Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales – "TRLHL"): Die Behörde fixiert die Eigentumsverhältnisse exakt am 1. Januar (0:00 Uhr) eines jeden Jahres anhand des Katasters (Catastro).
Derjenige, der am Neujahrstag als Eigentümer verzeichnet ist, schuldet die Steuer für das gesamte Kalenderjahr. Unterjährige zeitanteilige Abrechnungen durch die Verwaltung sind ausgeschlossen.
Der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo – "TS") hat mittlerweile klargestellt, dass der Stichtagseigentümer im Außenverhältnis gegenüber dem Staat voll haftet. Im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer besteht nach höchstrichterlicher Rechtsprechung jedoch ein gesetzlicher Ausgleichsanspruch pro rata temporis, sofern dieser im Asset Purchase Agreement (APA) nicht explizit ausgeschlossen wurde.
Professionelle Tax Due Diligence erfordert hier also klare vertragliche Allokationsklauseln, ggf. flankiert durch Escrow-Mechanismen, um die Beitreibung Monate nach dem Closing sicherzustellen.
(3.2.) Ertragsteuern: Impuesto sobre Sociedades (IS) vs. IRNR
Die Ertragsbesteuerung der Mieteinnahmen determiniert sich primär über die gewählte Haltestruktur.
(3.2.1.) Laufende Besteuerung bei Investition via spanischer S.L. (spanische Körperschaftsteuer IS)
Operiert der Investor über eine lokale Holding-Gesellschaft, unterliegen die Gewinne der Körperschaftsteuer (Impuesto sobre Sociedades – "IS") mit einem Regelsatz von 25 Prozent. Die Bemessungsgrundlage bietet durch den Abzug operativer Kosten, Management-Fees und AfA-Gebäudeabschreibungen (amortizaciones) signifikanten Gestaltungsspielraum.
Bei High-Leverage-Transaktionen (z.B. LBOs) muss jedoch die spanische Zinsschranke unbedingt einkalkuliert werden (Art. 16 Ley del Impuesto sobre Sociedades – "LIS"): Nettofinanzierungskosten sind hierbei in der Abzugsfähigkeit strikt auf 1 Million Euro oder 30 Prozent des operativen Gewinns (EBITDA) gedeckelt; bei über 70 Prozent Fremdkapitaleinsatz greifen oftmals noch schärfere Restriktionen (límite adicional).
(3.2.2.) Laufende Besteuerung bei Direktinvestition aus dem EU-Ausland (Nichtresidentensteuer IRNR)
Hält ein DACH-Fonds das Asset direkt, greift die Einkommensteuer für Nicht-Residente IRNR gemäß dem Nichtresidentensteuergesetz (Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – "TRLIRNR"). Aufgrund europarechtlicher Diskriminierungsverbote profitieren EU-Investoren von einem reduzierten Steuersatz von nur 19 Prozent und der Erlaubnis, objektbezogene Betriebsausgaben sowie die Gebäude-AfA vollumfänglich abzuziehen (Art. 24.6 TRLIRNR).
(3.2.3.) Direktinvestition aus Drittstaaten (z.B. Schweiz, USA, UK)
Für Investoren außerhalb des EU/EWR-Raums wendet der spanische Steuergesetzgeber dem Gesetzeswortlaut nach ein drastisch verschärftes Regime an. Der Steuersatz steigt auf 24 Prozent (vgl. Art. 25.1 TRLIRNR), und der Abzug von Betriebsausgaben jeglicher Art ist vollständig ausgeschlossen. Die Steuer wird also auf die Bruttoeinnahmen erhoben, was die Rentabilität zusätzlich erschüttert.
Die dogmatische Haltbarkeit dieser Drittstaaten-Diskriminierung wurde jedoch jüngst durch ein wegweisendes Urteil der spanischen Audiencia Nacional (Urteil vom 28.07.2025, Az. SAN 3630/2025) massiv erschüttert. Das Gericht urteilte unter Berufung auf die europäische Kapitalverkehrsfreiheit (Art. 63 AEUV), dass der pauschale Ausschluss des Betriebsausgabenabzugs für Drittstaatler (extracomunitarios) diskriminierend und somit europarechtswidrig ist.
Zwar wird höchstwahrscheinlich der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo - "TS") das letzte Wort in dieser Sache sprechen müssen, doch für betroffene Drittstaaten-Investoren öffnet sich genau jetzt ein strategisches Zeitfenster: Es gilt nicht nur für künftige Veranlagungen auf eine Nettobesteuerung zu pochen, sondern vor allem sofort verjährungshemmende Erstattungsanträge (devolución de ingresos indebidos) zu stellen, um zu viel gezahlte Steuern der letzten vier Jahre (steuerliche Regelverjährungsfrist in Spanien) vom Fiskus zurückzufordern, bevor die Ansprüche verfallen bzw. verjähren.
Ein strategischer "belts-and-braces" Lösungsansatz für Drittstaaten-Investoren: Um der ruinösen Brutto-Besteuerungsfalle (und der komplizierten Rechtslage seit dem jüngsten Urteil) zu entgehen, können Drittstaaten-Investoren (z.B. aus der Schweiz) ihr Investment grds. über die vorherige Gründung einer lokalen spanischen Objektgesellschaft in der Rechtsform einer Sociedad Limitada (S.L.) entschärfen.
Durch diese Inlandsverankerung (filialización) verlagert sich die laufende Ertragsbesteuerung in das Regime der regulären spanischen Körperschaftsteuer (Impuesto sobre Sociedades - "IS"), da die S.L. in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig ist (obligación de contribuir). Die lokale Projekt-S.L. versteuert die Mieteinnahmen dann zwar zum nominalen spanischen Körperschaftsteuersatz von 25 Prozent, profitiert dabei aber vom vollen Abzug von Betriebsausgaben und Abschreibungen/AfA (Netto-Besteuerung).
Der finale Cashflow-Transfer an die ausländische Muttergesellschaft in Form von Dividenden wird anschließend durch das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgefedert, welches die spanische Quellensteuer in der Regel auf deutlich erträglichere 5 bis 15 Prozent limitiert.
Hinweis (1) (für Investoren aus der Schweiz): Das novellierte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Spanien und der Schweiz geht unter bestimmten Voraussetzungen (wie einer Beteiligung von mindestens 10 Prozent oder 25 Prozent über eine bestimmte Haltedauer) sogar noch weiter und sieht teilweise eine komplette Quellensteuerbefreiung (0 Prozent) vor.
Hinweis (2) (Substance-over-Form-Kriterium): Voraussetzung für die erfolgreiche Anwendung dieser DBA-Quellensteuervorteile ist eine strikte "Substance over Form"-Strukturierung: Die spanische S.L. darf nicht als reine "Briefkastengesellschaft" (sociedad pantalla) fungieren, sondern muss gegenüber dem Fiskus zwingend als originärer Nutzungsberechtigter mit echter wirtschaftlicher und operativer Substanz (beneficiario efectivo) auftreten.
(4.) Die Desinvestitionsphase (Exit): Plusvalía Municipal (IIVTNU), IRNR-Retención und DBA-Sonderklauseln
Am Ende des Real-Estate-Anlagezyklus erzwingt die Exit-Phase abermals weitreichende steuerliche Vorkehrungen, um den Repatriierungsprozess des in Spanien investierten Kapitals nicht zu gefährden.
(4.1.) Die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal / IIVTNU)
Das Rathaus erhebt beim Verkauf die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal / Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – "IIVTNU").
Die kommunale Plusvalía besteuert den theoretischen Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens während der individuellen Haltezeit.
Dem Steuerpflichtigen steht heute ein Wahlrecht zu: Er kann zwischen der pauschalen Katasterwertberechnung und der Berechnung des tatsächlichen, realen Wertzuwachses wählen. Gelingt der Nachweis eines echten wirtschaftlichen Verlusts (bezogen isoliert auf den Bodenwert!), entfällt die Steuer.
Besonderes Augenmerk erfordert die strenge Berechnungsmethodik der Finanzverwaltung bei der Ermittlung des realen Wertzuwachses: Ein Abzug von historischen Transaktionskosten (wie Anwaltskosten, Notargebühren oder auch die ITP) ist gesetzlich untersagt (Art. 104.5 Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales – "TRLHL"). Zudem muss bei Globalverkaufspreisen der Bodenwert-Anteil über eine strenge Quotenberechnung ("Dreisatz") aus den notariellen Kaufurkunden extrahiert werden.
(4.2.) Sicherungsmechanismen der AEAT: Der 3-Prozent-Einbehalt (Modelo 211 und Modelo 210)
Veräußert ein ausländischer Investor (Nicht-Resident) ein Asset in Spanien, schützt der Staat sein steuerliches Substrat durch einen zwingenden Quellensteuereinbehalt (retención, Art. 25.2 TRLIRNR). Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, exakt 3 Prozent des notariellen Transaktionsvolumens einzubehalten und binnen eines Monats über das Formular Modelo 211 an das spanische Finanzamt (AEAT) abzuführen. Dieser Einbehalt fungiert als Vorauszahlung auf die vom Verkäufer auf seinen Verkaufsgewinn geschuldete Nichtresidentensteuer (IRNR).
Unterlässt der Käufer diesen Einbehalt, greift das gesetzliche Pfandrecht des Staates(afección al pago). Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) vermerkt diese Haftung automatisch durch eine Randbemerkung(nota marginal de afección). Die erworbene Immobilie haftet sodann unmittelbar für die Steuerschuld des Verkäufers.
Für den Verkäufer resultiert dieser Quellensteuereinbehalt (retención) also in einer temporären Liquiditätsbindung; er muss binnen vier Monaten über das Formular Modelo 210 gegenüber der spanischen Finanzverwaltung (AEAT) seine tatsächliche Steuerschuld deklarieren und gegebenenfalls einen Erstattungsantrag (solicitud de devolución) stellen, was in das Cashflow-Management insbesondere bei der Liquidation von Private-Equity-Fondsstrukturen einbezogen werden muss.
(4.3.) Der Exit via Share Deal und die Immobilienreichtumsklausel
Um diesen Reibungsverlusten zu entgehen, präferieren Investoren auch beim Exit häufig den Share Deal. Entsprechende Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) des Königreichs Spanien enthalten jedoch meist eine sogenannte Immobilienreichtumsklausel (cláusula de riqueza inmobiliaria), beispielsweise Art. 13 Abs. (2) des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland-Spanien(Convenio de Doble Imposición entre el Reino de España y la República Federal de Alemania).
Verkauft ein deutscher Investor also Anteile an einer Gesellschaft, deren Aktivvermögen wertmäßig zu mehr als 50 Prozent aus spanischen Immobilien besteht, erhält Spanien sein primäres Besteuerungsrecht aufrecht. Der Anteilsverkauf wird steuerlich wie ein direkter Immobilienverkauf behandelt; eine vollständige Verlagerung des Steueraufkommens in den Sitzstaat des Investors wird somit effektiv unterbunden.
(5.) Schlussbemerkung
Jede Phase eines Real-Estate-Investments in Spanien ist im Ergebnis – wie in allen Industriestaaten – von hochspezifischen steuerlichen Regularien durchdrungen.
Nur eine tiefgreifende, proaktive Tax Due Diligence sowie die profunde Kenntnis der Verwaltungspraxis der Agencia Tributaria (AEAT), der Dirección General de Tributos (DGT) und des Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), einschließlich der flankierenden spanischen Rechtsprechung, ermöglichen es institutionellen Investoren, Private-Equity-Fonds und Family Offices aus dem DACH-Raum, steuerliche Sunk Costs wo möglich abzuwenden, Cashflows zu optimieren und die geplante Internal Rate of Return (IRR) bis zum finalen Exit aus einem Engagement in Spanien abzusichern. Die Ergebnisse einer solchen Tax Due Diligence (und eines häufig gewünschten flankierenden Tax Structure Memorandums) müssen selbstredend auch in der faktisch obligatorischen Tax Clause im SPA/APA reflektiert werden.
Über den Autor
Fabian Arhelger ist in Madrid ansässiger deutschsprachiger Rechtsanwalt und spezialisiert auf komplexe Real Estate M&A- und Private-Equity-Transaktionen sowie anwaltliche Asset Protection mit Bezug zum Königreich Spanien. Er berät mit seiner Kanzlei Mares Legal institutionelle Investoren, Family Offices und anspruchsvolle Privatpersonen.
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